Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2015 roku

Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego Urzędu Miasta Szczecin w listopadzie 2015 r. przeprowadził w Zarządzie Budynków i Lokali Komunalnych przy ul. Mariackiej 25 w Szczecinie (zw. dalej ZBiLK lub jednostkę) kontrolę w zakresie prawidłowości naliczania najemcom komunalnych lokali mieszkalnych administrowanych przez ZBiLK wysokości czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela po wejściu w życie w latach 2012-2013 zmian uchwały w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin na lata 2010-2015 oraz system kwalifikacji osób do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w oparciu o uchwałę z 2012 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin.

Ocena kontrolowanego zagadnienia, wnioski i zalecenia pokontrolne zawarte zostały w wystąpieniu pokontrolnym z dnia 17.12.2015 r.

I. Ocena ogólnakontrolowanej działalności

Kontrola nie wykazała nieprawidłowości i uchybień w zakresie naliczania najemcom lokali mieszkalnych wysokości czynszu oraz w zakresie kwalifikacji osób do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Ustalono, że:

• punktacja dla lokali mieszkalnych wymagana do ustalenia stawki czynszu była naliczana zgodnie z Zasadami ustalania ilości punktów dla danego lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (Załącznik do Zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu wprowadzonych uchwałą Rady Miasta Szczecin nr XLVII/1187/10 z dnia 24 maja 2010 r. w sprawie ustalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin na lata 2010-2015 (ze zm.) ,
• informacje o zmianach stawek czynszu przesyłano najemcom w określonych przepisami terminach z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia,
• podwyżka stawki czynszu (po wejściu w życie uchwały nr XXIII/663/12) była w uzasadnionych przypadkach ograniczana do wysokości 55% czynszu obowiązującego w dniu 01.10.2012 r.
• stosowano właściwe stawki opłat za zimną wodę, ścieki,
• osobom ubiegającym się o najem mieszkania komunalnego prawidłowo naliczano punktację,
• rzetelnie weryfikowano dokumenty załączone do wniosków o najem lokalu mieszkalnego,
• poszczególne etapy kwalifikacji osób do najmu lokalu mieszkalnego odbywały się zgodnie z ustalonym w ZBiLK harmonogramem.

II. Oceny cząstkowe

1. Naliczanie najemcom komunalnych lokali mieszkalnych administrowanych przez ZBiLK wysokości czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela po wejściu w życie w latach 2012 - 2013 zmian uchwały w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin na lata 2010 - 2015.

W latach 2012-2013 dokonano łącznie 3 zmian uchwały nr XLVII/1187/10 Rady Miasta Szczecin z dnia 24 maja 2010 r. w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin na lata 2010-2015 tj.:

• uchwała nr XVIII/509/12 Rady Miasta Szczecin z dnia 23 kwietnia 2012 r. (zw. dalej uchwałą nr XVIII/509/12);
• uchwała nr XXIII/663/12 Rady Miasta Szczecin z dnia 22 października 2012 r. (zw. dalej uchwałą nr XXIII/663/12);
• uchwała nr XXXV/1025/13 Rady Miasta Szczecin z dnia  18 listopada 2013 r. (zw. dalej uchwałą nr XXXV/1025/13);

Brzmienie ww. przepisów powodowało po stronie wynajmującego konieczność wypowiedzenia najemcom wysokości czynszu odpowiednio:

- w przypadku uchwały nr XVIII/509/12 z dnia 23 kwietnia 2012 r. (wejście w życie w dniu 1 lipca 2012 r.) - we wrześniu 2012 r. (z uwagi na obowiązywanie uchwały nr VI/74/11 z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie stawek czynszu za najem komunalnych lokali mieszkalnych Gminy Miasto Szczecin, która w § 1 wskazywała, że odstępuje się w okresie od 1 września 2011 r. do 31 sierpnia 2012 r. od zmiany obowiązującej stawki czynszu w mieszkaniowym zasobie Gminy Miasto Szczecin) ze skutkiem w postaci naliczania opłat w nowej wysokości od dnia 1 stycznia 2013 r.

- w przypadku uchwały XXIII/663/12 z dnia 22 października 2012 r. (wejście w życie w dniu 1 grudnia 2012 r.) w grudniu 2012 r. – ze skutkiem w postaci naliczania opłat w wysokości wynikającej z ww. uchwały od dnia 1 kwietnia 2013 r.

W dniu 04.09.2014 r. Prezydent Miasta Szczecin wyraził zgodę na wprowadzenie wynikającej z uchwały nr XVIII/509/12 podwyżki czynszu z dniem 01.02.2013 r.

Kontrolą objęto prawidłowość naliczania czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela dla 20 losowo wybranych lokali mieszkalnych (w tym 10 z rejonu Zachód oraz 10 z rejonu Śródmieście - Niebuszewo).

Nie stwierdzonouchybień w powyższym obszarze.

W toku kontroli ustalono, że miesięczne stawki czynszu za 1 m²powierzchni użytkowej lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin każdorazowo ustalane były przy wykorzystaniu metody punktowej oceny wartości użytkowej mieszkań z zastosowaniem wzoru wynikającego z załącznika do uchwały nr XVIII/509/12.

Punktacja dla lokali mieszkalnych wymagana do ustalenia stawki czynszu była naliczana zgodnie z kryteriami punktowego różnicowania stawek czynszu w mieszkaniowym zasobie Gminy Miasto Szczecin, z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokali mieszkalnych zawartymi w uchwale nr XVIII/509/12 oraz nr XXIII/663/12. 

Kontrola wykazała ponadto, że najemcy komunalnych lokali mieszkalnych o zmianach stawek czynszu informowani byli pisemnie z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Powyższe wypełniało dyspozycje art. 8a ust. 1-3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.), wg. którego właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia; termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy; wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

W przypadku zmian stawki czynszu mających miejsce po wejściu w życie uchwały nr XVIII/509/12 wypowiedzenia stawek czynszu przesłano najemcom - za zgodą Prezydenta Miasta Szczecin - w październiku 2012 r. ze skutkiem na dzień 01.02.2013 r.

Uchwałą nr XXIII/663/12 wprowadzono nowe zasady ustalania wysokości czynszu najmu m.in. ograniczenie dotyczące podwyżki stawki czynszu, poprzez wprowadzenie zapisu, iż podwyżka nie może przekroczyć 55% czynszu obowiązującego w dniu 01.10.2012 r. Kontrola wykazała, że podwyżka stawki czynszu była we wszystkich uzasadnionych przypadkach ograniczana do wysokości 55% czynszu obowiązującego w dniu 01.10.2012 r.

Ustalono ponadto, że w żadnym z objętych kontrolą przypadków stawka czynszu za 1 m²nie przekraczała 3% wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m²powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla Miasta Szczecin obowiązującego od 1 października roku ubiegłego do 31 marca danego roku, każdorazowo ogłaszanego przez Wojewodę Zachodniopomorskiego w dzienniku urzędowym województwa, co wynikało z § 6 pkt 2 uchwały nr XVIII/509/12.

Stawka czynszu za lokale socjalne we wszystkich objętych kontrolą przypadkach równa była połowie stawki minimalnej tj. stawki obliczonej dla lokalu o ilości punktów równej 13, co było zgodne z zapisami § 3 pkt 4 i 5 uchwały nr XVIII/509/12.

Jednocześnie w toku kontroli ustalono, że ZBiLK stosował prawidłowe stawki opłat za media, a o zmianach ich wysokości najemcy lokali komunalnych informowani byli bezzwłocznie, po otrzymaniu przez ZBiLK informacji o takich zmianach od zarządcy.

WKiAW pozytywnieocenił działalność jednostki w badanym obszarze (ocena pozytywna).

2. System kwalifikacji osób do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w oparciu o uchwałę z 2012 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin.

Uchwałą nr XVIII/507/12 z dnia 23 kwietnia 2012 r. Rada Miasta Szczecin ustaliła zasady wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (zw. dalej uchwałą nr XVIII/507/12).

Od daty wejścia w życie tj. od 21 czerwca 2012 r. dokonano łącznie 2 zmian ww. uchwały tj.:

• uchwała nr XXIII/668/12 Rady Miasta Szczecin z dnia 22 października 2012 r. zmieniająca uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (zw. dalej uchwałą nr XXIII/668/12);
• uchwała nr XXXVII/1099/14 Rady Miasta Szczecin z dnia 20 stycznia 2014 r. zmieniająca uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (zw. dalej uchwałą nr XXXVII/1099/14).

Kontrola ustaliła, że w 2012 r. złożono następującą liczbę wniosków o najem lokali komunalnych:

• wnioski o najem lokalu socjalnego: 2290,
• wnioski o najem lokalu do remontu: 2607.

W projekcie wykazu osób zakwalifikowanych do najmu lokalu do remontu umieszczonych było 350 wnioskodawców. W wyniku odwołań do Społecznej Komisji Mieszkaniowej i ponownej weryfikacji, do ostatecznej listy  zostało skreślonych 7 wnioskodawców a dopisanych 20 wnioskodawców. Ostateczny wykaz liczył 363 wnioskodawców i został opublikowany 30.08.2013 r.

W projekcie wykazu wnioskodawców wstępnie zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu dla gospodarstw o niskich dochodach umieszczonych było 59 wnioskodawców. W wyniku odwołań do Społecznej Komisji Mieszkaniowej i ponownej weryfikacji do ostatecznej listy  zostało dopisanych 12 wnioskodawców. Ostateczny wykaz osób zakwalifikowanych do wynajęcia lokalu socjalnego został opublikowany w dniu 09.08.2013 r. i liczył 71 wnioskodawców.       

Kontrolą objęto 5 losowo wybranych spraw dot. kwalifikacji osób do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w oparciu o uchwałę uchwałą nr XVIII/507/12.

Nie stwierdzonouchybień w powyższym obszarze.

We wszystkich objętych kontrolą przypadkach wnioski o najem lokalu wpłynęły do ZBiLK w terminie i zawierały wszystkie niezbędne dokumenty potwierdzające m.in.: sytuację majątkową, mieszkaniową, zdrowotną  wnioskodawcy. Wnioskodawcy objęci ostatecznym wykazem osób zakwalifikowanych do najmu lokalu, przed wydaniem skierowania do zawarcia umowy najmu ponownie dokumentowali fakt spełniania kryterium dochodowego i niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych.

Zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego następowało w stosunku do osób, których udokumentowany średni dochód z 3 ostatnich miesięcy poprzedzających złożenie wniosku nie przekraczał 150% najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych i 80% na każdego członka gospodarstwa domowego w gospodarstwach wieloosobowych.

Zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony następowało w stosunku do osób, których udokumentowany średni miesięczny dochód z ostatnich 3 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku, nie przekraczał 0,7 przeciętnego wynagrodzenia brutto w województwie Zachodniopomorskim w kwocie wskazanej w Obwieszczeniu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w ostatnim kwartale roku bezpośrednio poprzedzającego złożenie wniosku – zwiększonego odpowiednio o 20% w gospodarstwach jednoosobowych, o 80% w gospodarstwach dwuosobowych oraz o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

ZBiLKsporządzał projekty wykazów osób zakwalifikowanych do najmu lokaluz uwzględnieniem systemu kwalifikacji punktowej warunków zamieszkiwania. Punktację naliczano zgodnie z kryteriami oceny wg aktualnej sytuacji bytowej osoby ubiegającej się o lokal mieszkalny które zostały zawarte w Załączniku do uchwały nr XVIII/507/12 (ze zm.).

Kolejność osób umieszczonych w projektach wykazów wynikała z ilości uzyskanych punktów, a w przypadku uzyskania tej samej liczby punktów, o umieszczeniu na wykazie decydowało losowanie, co było zgodne z zapisami § 36 pkt 2 uchwały nr XVIII/507/12.

W 1. z 5. poddanych kontroli przypadków ZBiLK - z uwagi na podanie nieprawdziwych danych dot. sytuacji mieszkaniowej - pozostawił wniosek o najem lokalu mieszkalnego bez rozpoznania. Powyższe było zgodne z § 34 pkt 2 uchwały nr XVIII/507/12, wg którego złożenie przez wnioskodawcę oświadczeń zawierających nieprawdziwe dane lub zatajenie danych dotyczących własnej sytuacji mieszkaniowej i materialnej w zakresie wymaganym uchwałą a niezbędnych do rozpatrzenia wniosku, opracowania wykazów osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu lokalu skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpoznania.

WKiAW pozytywnie ocenił działalność jednostki w powyższym zakresie.

III. Uwagi i zalecenia

Zaleceń pokontrolnych nie wydano