Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2010 roku

W lutym 2010 r. Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego UM Szczecin przeprowadził kontrolę w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami (zw. dalej WGN) w zakresie prawidłowości i zasadności przeprowadzenia procedury zbycia działek
nr 45/4 i 45/5 oraz przygotowania do zbycia w trybie przetargu ograniczonego działki nr 34/60.
W wystąpieniu pokontrolnym przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniższych ustaleń.
Kontrola prawidłowości i zasadności przeprowadzenia procedury zbycia działek nr 45/4 i 45/5 oraz przygotowania do zbycia w trybie przetargu ograniczonego działki nr 34/60 wykazała, że poprzez podjecie decyzji o sprzedaży działki nr 45/4 ograniczono możliwości sprzedaży działki nr 34/60 tylko do właścicieli nieruchomości sąsiednich, a tym samym utracono możliwość sprzedaży ww. nieruchomości w trybie przetargu nieograniczonego na rzecz nieoznaczonej liczby potencjalnych nabywców.
Ustalono, że na wniosek użytkownika wieczystego działki nr 11 aktem notarialnym z dnia 04.12.1997 r. oddano w użytkowanie wieczyste działkę nr 45/5. Oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło w trybie bezprzetargowym w oparciu
o ówcześnie obowiązujący przepis art. 4 ust. 8 zdanie drugie ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (j.t. Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.) zw. dalej g.g.w.n.u., według którego właścicielom lub użytkownikom wieczystym gruntów mogą być sprzedane lub oddane w użytkowanie wieczyste, w trybie bezprzetargowym, części przyległego gruntu niezbędne dla poprawienia warunków zagospodarowania już posiadanej działki, jeżeli części te nie mogą być sprzedane lub oddane w użytkowanie wieczyste jako odrębne działki budowlane. Działka nr 45/5 powstała w wyniku podziału działek nr 34/33 oraz 45/1 (decyzja z dnia 15.05.1997 r.) bezpośrednio przylegających do działek nr 11 oraz 10/1 (podział nastąpił m.in. na działkę nr 45/4 i 45/5). Decyzja o wyodrębnieniu działki nr 45/5 uwarunkowana była opinią WUAiNB z dnia 18.01.1996 r. o konieczności zarezerwowania - poprzez działkę nr 45/4 - dojazdu do zaplecza działki nr 11 jako potencjalnego terenu inwestycyjnego. Mając na uwadze powyższe rozwiązanie WGiGG pismem z dnia 14.05.1997 r. odmówił wnioskodawcy (właścicielowi działki nr 10/1) sprzedaży gruntu działki nr 45/1 i części działki nr 34/33 wskazując, że powstała po wydzieleniu działka nr 45/4 – bezpośrednio przylegająca do działki nr 10/1 - stanowi dojazd do terenu komunalnego położonego na zapleczu ww. działek i nie może być przedmiotem sprzedaży.
Aktem notarialnym rep A nr 9627/2007 z dnia 20.09.2007 r. sprzedano na rzecz wnioskodawców (właścicieli działki nr 10/1) grunt stanowiący działkę nr 45/4. Nabywcę gruntu wyłoniono w drodze przetargu ograniczonego do właścicieli przyległych nieruchomości tj. właścicieli działek nr 10/1 oraz 45/4 i 11. Podstawą zastosowania trybu przetargu ograniczonego była opinia WUiAB z dnia 16.03.2006 r. stwierdzająca, że - biorąc pod uwagę m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - działka nr 45/4 nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Tym samym zbycie działki nastąpiło w celu poprawienia warunków zagospodarowania jednej z przyległych nieruchomości w oparciu o art. 40 ust. 2a w zw. z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r., Nr 261 poz. 2603 ze zm.) zw. dalej g.n.u., według których przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób, a nieruchomość można zbyć w drodze bezprzetargowej m.in. w sytuacji gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.
W 2009 r. wszczęto procedurę sprzedaży w trybie przetargu ograniczonego nieruchomości stanowiącej działkę nr 34/60. Podstawą zastosowania w tym przypadku procedury przetargu ograniczonego była opinia WUiAB z dnia 04.08.2009 r. w której wskazano, iż biorąc pod uwagę zapisy obowiązującego planu działka nr 34/60 nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość, może natomiast być przedmiotem powiększenia nieruchomości przyległych. Teza opinii wynikała z faktu, iż działka nr 34/60 z obr. 3083 nie posiada dostępu do drogi publicznej (pismo z dnia 16.02.2010 r.).
Przyczyn ww. stanu rzeczy szukać - w ocenie kontroli – należy w długotrwałości (rozciągłości w czasie) procesu sprzedaży ww. działek. Okres pomiędzy oddaniem w użytkowanie wieczyste działki nr 45/5 a sprzedażą działki nr 45/4 wyniósł 10 lat, w czasie których nastąpiła dodatkowo zmiana planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Samą procedurę podziału działki nr 34/47 na działki inwestycyjne (m.in. działkę nr 34/60) rozpoczęto w lipcu 2007 r. tj. w chwili znacznego już zaawansowania procesu sprzedaży działki nr 45/4 (po rozstrzygnięciu przetargu ograniczonego).
Kontrola prawidłowości procedury sprzedaży (oddania w użytkowanie wieczyste) ww. działek pod kątem przestrzegania przepisów g.g.w.n.u oraz g.n.u., przepisów wykonawczych do ww. ustaw oraz przepisów wewnętrznych nie wykazała nieprawidłowości. Stwierdzone uchybienia nie miały wpływu na ważność zawartych umów.
Ustalono, że akta sprawy nie zawierały dowodu wywieszenia informacji o wyniku przetargu w postępowaniu dot. sprzedaży ww. działki na tablicy informacyjnej WGN z podaniem okresu jej wywieszenia - zgodnie z §15 ust. 2 załącznika do zarządzenia nr 570/04 Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 21.12.2004 r. w sprawie ustalenia Regulaminu przetargów na sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, powiatu lub własność gminy Szczecin, zw. dalej regulaminem, według którego informację o wynikach przetargów podaje się do publicznej wiadomości poprzez jej wywieszenie na okres siedmiu dni na urzędowej tablicy ogłoszeń oraz tablicy informacyjnej właściwej merytorycznie jednostki Urzędu Miejskiego prowadzącej sprawy przygotowania i organizacji przetargów.
Brak było również dowodu wywieszenia listy osób zakwalifikowanych do przetargu w siedzibie urzędu oraz na tablicy informacyjnej właściwej merytorycznie jednostki organizacyjne urzędu prowadzącej sprawy przygotowania i organizacji przetargów - zgodnie z §15 ust. 2 zdanie drugie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14.09.2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 ze zm.) zw. dalej rozporządzeniem (w brzmieniu sprzed nowelizacji wprowadzonej rozporządzeniem z dnia 16.03.2009 r. – Dz. U. Nr 55, poz. 450) według którego listę osób zakwalifikowanych wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu oraz §8 ust. 2 pkt 3 regulaminu według którego listę osób zakwalifikowanych do przetargu wywiesza się na tablicy informacyjnej właściwej merytorycznie jednostki organizacyjne urzędu prowadzącej sprawy przygotowania i organizacji przetargów nie później niż na jeden dzień przed wyznaczoną datą przetargu.
Wykaz nieruchomości w postępowaniu dot. oddania w użytkowanie wieczyste działki nr 45/5 nie zawierał z kolei informacji o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego co naruszało art. 23 ust. 2 pkt 5 g.g.w.n.u. (w brzmieniu nadanym tekstem jednolitym – Dz. U. z 1991 r. , Nr 30, poz. 127) według którego w wykazie (…) określa się przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Ustalono, iż zarówno w przypadku działki nr 45/4 jak i 45/5 sprzedaż (oddanie w użytkowanie wieczyste) nastąpiło bez wyrażonej w drodze uchwały zgody Rady Miasta. W ocenie radcy prawnego UM Zarząd Miasta – w oparciu o przepisy uchwały Nr XXVIII/359/96 Rady Miejskiej w Szczecinie z dnia 2.12.1996 r. - nie miał podstaw prawnych do oddania w wieczyste użytkowanie działki nr 45/5 bez zgody ówczesnej Rady Miejskiej, miał natomiast - w oparciu o przepisy uchwały nr XLI/521/97 Rady Miasta Szczecina z dnia 29.12.1997 r. - podstawę prawną do przeniesienia prawa własności działki nr 45/4 bez zgody Rady Miasta w trybie przetargu ograniczonego. Podstawę kompetencji Zarządu Miasta (Prezydenta) do sprzedaży (oddania w użytkowanie wieczyste) działek w sytuacji gdy z uwagi na ich obszar grunt ten nie może być zbyty inaczej niż poprzez dołączenie do działek sąsiednich (tzw. poszerzenie), przewidziano w art. 2 ust. 5 pkt 3 ww. uchwał. Literalnie dot. on jednakże zbycia nieruchomości na rzecz właściciela działki sąsiedniej i to w trybie bezprzetargowym, a tym samym jego zastosowanie przy sprzedaży (oddania w użytkowanie wieczyste) działek nr 45/4 i 45/5 wymagałoby przyjęcia dyrektyw pozajęzykowych wykładni przepisów uchwały (oddanie w użytkowanie wieczyste działki nr 45/5 nastąpiło bowiem na rzecz użytkownika wieczystego działki sąsiedniej, a sprzedaż działki nr 45/4 w trybie przetargu ograniczonego).
W ocenie kontroli wskazanym byłoby dokonanie odpowiednich zmian w obowiązującej uchwale z dnia 29.12.1997 r. w celu wyeliminowania konieczności sięgania do reguł interpretacji wykładni przepisów tejże uchwały rozszerzającej ich rozumienie w stosunku do wykładni opartej na dyrektywach językowych, mając zwłaszcza na uwadze zakaz rozszerzającej wykładni przepisów upoważniających oraz wyjątków od obowiązującej zasady.
W związku z poczynionymi ustaleniami kontroli, stosownie do § 37 ust. 3 Załącznika nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli, Prezydent zalecił Dyrektorowi WGN
1. zapewnił przestrzeganie właściwych przepisów dot. obligatoryjnych czynności w procedurze zbycia nieruchomości Gminy Miasto Szczecin,
2. rozważył konieczność wprowadzenia stosownych zmian przepisów uchwały nr XLI/521/97 Rady Miasta Szczecina z dnia 29.12.1997 r., poprzez wyraźne określenie uprawnień kompetencyjnych Prezydenta.