Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2010 roku

We wrześniu 2010 r. Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego UM Szczecin przeprowadził kontrolę w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami (zw. dalej WGN) w zakresie prawidłowości zawarcia i realizacji w latach 2009-2010 umów z wykonawcą – (...) - na wykonanie operatów szacunkowych wyceny wartości nieruchomości.
W wystąpieniu pokontrolnym przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniższych ustaleń.
W okresie 2009 - lipiec 2010 zawarto z wykonawcą (...) 45 umów na usługę sporządzenia operatów szacunkowych. Umowy zawarto w wyniku rozstrzygnięcia postępowań w trybie przetargu nieograniczonego (2 postępowania – łącznie 7 umów) oraz trybu zapytania o cenę (1 postępowanie – łącznie 5 umów). Ponadto 33 umowy zawarto w trybie zamówienia z wolnej ręki jako zamówienie uzupełniające bądź zamówienie wyłączne (aktualizacja operatu).
W toku kontroli nie stwierdzono nieprawidłowości przy udzielaniu zamówień ww. wykonawcy. Jedynym kryterium oceny ofert we wszystkich postępowaniach była cena usługi. Wykonawca złożył najtańszą ofertę w 8. (na 37) i 8. (na 32) częściach zamówienia w trybach przetargu nieograniczonego oraz w 5 (na 24) częściach w trybie zapytania o cenę. Oferty wykonawcy były kompletne pod względem formalnym i jako takiego nie podlegały odrzuceniu. W szczególności wykonawca przedłożył dokumenty potwierdzające spełnianie warunków udziału w postępowaniu (prace podobne, uprawnienia rzeczoznawcy itp.). Nie zachodziły również przesłanki do wykluczenia wykonawcy jak i unieważnienia postępowania w częściach w których ofertę złożył ww. wykonawca.
Przedmiotem umów zawartych z wykonawcą było sporządzenie operatów szacunkowych dot. wycen nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych i użytkowych.
W przypadku lokali użytkowych wartość rynkowa wykazana operatem szacunkowym podlegała ocenie - powołanego zarządzeniem nr 642/07 Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 13.12.2007 r. – zespołu zadaniowego ds. przygotowywania propozycji cen sprzedaży lokali użytkowych zbywanych w trybie bezprzetargowym. W okresie 2009-07.2010 r. odbyło się 8 posiedzeń zespołu podczas których rozpatrzono i zaproponowano cenę 35 lokali użytkowych przeznaczonych do sprzedaży.
W przypadku 6. lokali zwrócono się do rzeczoznawcy o dodatkowe wyjaśnienie podstaw oszacowania wartości nieruchomości, z czego następnie w 3 przypadkach ustalono cenę lokalu według propozycji z operatu, w kolejnych 2 – podniesiono nieznacznie cenę lokalu, a w przypadku lokalu przy ul. Obrońców Stalingradu sprawy - do dnia zakończenia kontroli - nie rozstrzygnięto.
Wartość rynkowa lokalu przy ul. Obrońców Stalingradu określona została na kwotę 655.241 zł (operat z dnia 11.12.2009 r.), a następnie – po przekazaniu wskazań zespołu zadaniowego odnośnie wątpliwości w zakresie poprawności wyceny – operatem z dnia 26.07.2010 r. przyjęto wartość ww. lokalu na kwotę 1.540.893 zł. Bez oceny biegłego rzeczoznawcy nie sposób ustalić przyczyn wzrostu - o ponad 130% - wartości rynkowej przedmiotowego lokalu. Wzrost wartości lokalu wycenianego nie był jednak – w ocenie kontroli – spowodowany obiektywnym wzrostem wartości lokali użytkowych na rynku lokalnym w okresie 12.2009-07.2010 r., a tym samym wyceny rzeczoznawcy nie posiadają przymiotu wiarygodności i prawdopodobieństwa w rozumieniu art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), co dyskwalifikuje możliwość ich wykorzystania w procesie sprzedaży lokalu przy ul. Obrońców Stalingradu.
Analizując założenia samej wyceny wskazać natomiast należy, iż operaty oparte są na diametralnie różnej średniej wielkości lokalu porównawczego.
W przypadku operatu z dnia 11.12.2009 r. średnia wielkość lokalu porównawczego wyniosła 55,91 m2 (34,9% powierzchni użytkowej lokalu wycenianego), podczas gdy w przypadku wyceny z operatu z dnia 26.07.2010 r. wielkość ta wyniosła 269,06 m2 (167,8% powierzchni użytkowej lokalu wycenianego). Rzeczoznawca zmienił również wartość cechy nieruchomości wycenianej (atrakcyjności położenia) z dobrej w przypadku operatu z dnia 11.12.2009 r. na bardzo dobrą – w operacie z dnia 26.07.2010 r., jak i wagi cech lokalizacji (atrakcyjności położenia) i stanu technicznego lokalu (w przypadku aneksu: spadek wagi lokalizacji o 5% i wzrost wagi stanu technicznego lokali o 5%). Ustalono, że zmianie uległy również zakresy współczynników korygujących. Nie stwierdzono natomiast aby - w przypadku obu operatów - zachodziły różnice w średniej odległości lokalu porównawczego od lokalu wycenianego (1018 m – operat z dnia 11.12.2009 r.
i 1050 m – operat z dnia 26.07.2010 r.). Powyższe dane oparto jednak – z uwagi na brak adresów lokali porównawczych – na przyjęciu położenia nieruchomości porównawczych w połowie ulicy objętej wyszczególnioną w operacie dzielnicą (i dalszą jednostką administracyjnego podziału miasta).
Ustalono, że w przypadku 3 (na 31 objętych kontrolą – 2 umowy) zleceń dot. wykonania operatów szacunkowych nie naliczono wykonawcy kar umownych z tytułu opóźnień w przekazaniu przedmiotu umowy. Dotyczyło to zlecenia nr 18 i 19 do umowy nr WGN/342/45/BK/2009 oraz zlecenia nr 4 do umowy nr WGN/342/55/BK/2009. Wysokość nienaliczonych kar wyniosła odpowiednio: 74,25 zł, 1501,50 zł i 9,90 zł. Przyczyną nienaliczenia kar umownych był błąd pracownika merytorycznego w obliczeniu okresu realizacji przez wykonawcę zlecenia oraz nieprzekazanie protokołu odbioru operatów z naniesioną adnotacją o nieterminowym przekazaniu, pracownikowi odpowiedzialnemu za naliczenie kar umownych. Z kolei w przypadku 2 (na ww. próbie) zleceń jako datę przekazania zlecenia wykonawcy wskazano datę 05.09.2009 r. tj. sobotę (zlecenie nr 16-17 do umowy nr WGN/342/45/BK/2009).

W związku z poczynionymi ustaleniami kontroli, stosownie do § 37 ust. 3 Załącznika nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli, Prezydent zalecił Dyrektorowi WGN aby:
1. wzmocnił nadzór nad procesem naliczania i egzekwowania kar umownych,
2. podjął działania zmierzające do wyegzekwowania nienaliczonych kar umownych.