Kontrole przeprowadzone przez wkiaw w 2006 roku

            W październiku 2006 r.  Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego Urzędu Miasta Szczecin przeprowadził kontrolę w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Szczecin w zakresie możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Szczecinie przy ul. Wileńskiej w prawo własności wyłącznie na rzecz jednego użytkownika. W wystąpieniu pokontrolnym przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniższych ustaleń.

            Na podstawie analizy skarg oraz ustnie składanych przez skarżącego wniosków (udokumentowanych za pomocą notatek służbowych pracowników WGN), zakresem kontroli objęto procedurę realizacji wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pod kątem możliwości przekształcenia prawa wyłącznie na rzecz skarżącego, zarzutów sfałszowania dokumentacji stanowiącej podstawę przekształcenia oraz zasadności żądania opłat tytułem przekształcenia.

            W wyniku kontroli stwierdzono, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działki w prawo własności wyłącznie na rzecz skarżącego nie jest możliwe. Ustalono bowiem, że aktem notarialnym z dnia 22.04.1981 r. prawo użytkowania wieczystego działki sprzedano na rzecz trzech użytkowników w tym skarżącego (2/3 udziału we wspólności ustawowej małżeńskiej). Potwierdzeniem współużytkowania działki w parytecie wskazanym powyżej jest również wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Szczecinie. Wydanie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wyłącznie na rzecz jednego z jej użytkowników wieczystych, doprowadziłoby do sytuacji w której pozostali użytkownicy posiadaliby swoje prawo użytkowania wieczystego na prywatnej własności byłego współużytkownika (osoby fizycznej), co byłoby niezgodne z art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zw. dalej k.c według którego przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być jedynie grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Decyzja powyższa byłaby zatem dotknięta sankcją nieważności jako wydana z rażącym naruszeniem prawa (art. 156 §1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - j.t. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) zw. dalej k.p.a. i jako taka podlegałaby z urzędu „uchyleniu” przez organ wyższego stopnia. Realizacja wniosku skarżącego byłaby tym samym możliwa jedynie w sytuacji uzyskania przez wnioskodawcę - w drodze cywilnoprawnej - prawa użytkowania wieczystego do całości nieruchomości.

            Odnosząc się do twierdzeń skarżącego w przedmiocie sfałszowania przez pracowników Urzędu Miasta dokumentów stanowiących podstawę przekształcenia, wskazać należy, iż dokumenty powyższe (akt notarialny oraz odpis księgi wieczystej gruntu – a zatem dokumenty zewnętrzne) stanowią dokumenty urzędowe w rozumieniu art. 76  § 1 k.p.a. i jako takie objęte są domniemaniem prawdziwości (autentyczności) i zgodności z prawdą tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. Z kolei z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.) zw. dalej u.k.w.h wynika domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawa wpisanego w księdze wieczystej nieruchomości (w tym przypadku prawa użytkowania wieczystego w udziałach wskazanych wyżej). Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu strona która zaprzecza prawdziwości dokumentu urzędowego albo twierdzi, że zawarte w nim stwierdzenia, oświadczenia lub poświadczenia upoważnionego podmiotu, od którego dokument ten pochodzi, są niezgodne z rzeczywistością, powinna tę okoliczność udowodnić. Organ administracji publicznej nie ma podstaw do ich zakwestionowania skoro zostały wydane przez uprawnione do tego podmioty, w zakresie ich działania. Jeżeli zatem – jak w rozpatrywanym przypadku – organ administracji publicznej wyprowadził określone ustalenia dot. stanu faktycznego (stanu władania) z posiadanej dokumentacji urzędowej, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania.

            Bez znaczenia dla wydania przez organ administracji publicznej decyzji uwłaszczeniowej wyłącznie na rzecz wnioskodawcy jest również  - wynikający z jego twierdzeń - fakt samodzielnego dokonywania opłat związanych z przedmiotową nieruchomością. Żaden z przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) zw. dalej ustawą o przekształceniu jak i innych ustaw regulujących problematykę przekształcenia, nie wskazuje na ww. okoliczność jako przesłankę podlegającą uwzględnieniu przy wydawaniu - przez organ administracji - decyzji o przekształceniu. Powyższy stan faktyczny uzasadnia jedynie prawo wnioskodawcy do żądania zwrotu części opłat przypadających – stosownie do udziału – na pozostałych współużytkowników wieczystych, zgodnie ze stosowanym odpowiednio art. 207 k.c., według którego - pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

             Należy również dodać, iż przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności podlega – co do zasady – odpłatności (art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu). Wynikające z art. 5 ustawy o przekształceniu wyjątki - od ww. zasady ekwiwalentności świadczeń – nie znajdują zastosowania do sytuacji prawnej nieruchomości objętej wnioskiem skarżącego. Tym samym brak jest podstaw prawnych do zwolnienia skarżącego – stosownie do wniosku - od wniesienia opłaty z tytułu przekształcenia przysługującego mu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nieustalenie należności Gminy Miasto Szczecin skutkowałoby w niniejszym przypadku odpowiedzialnością za naruszenie dyscypliny finansów publicznych – art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 17.12.2004 r. o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych (Dz. U. z 2005 r., Nr 14, poz. 114 ze zm.).

            Uwagę kontroli zwraca natomiast stan prawny ujawniony w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o przekształcenie, której aktualnym właścicielem (według wpisu w księdze) pozostaje Skarb Państwa Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w Szczecinie Wydział Gospodarki Komunalneji Mieszkaniowej, mimo że decyzją z dnia 16.11.1992 r. stwierdzono nabycie własności ww. nieruchomości z mocy prawa przez Miasto Szczecin. Pomimo złożenia przez Gminę Miasto Szczecin - na podstawie art. 35 u.k.w.h. - wniosku z dnia 08.12.1992 r. o ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności, Sąd Rejonowy do dnia zakończenia kontroli nie dokonał przedmiotowej zmiany, co powoduje, iż nadal istnienie niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym działki. 

            W związku z poczynionymi ustaleniami kontroli, stosownie do § 37 ust. 3 Załącznika nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli, Prezydent zalecił Dyrektorowi WGN aby doprowadził do uzgodnienia wpisu własności w księdze wieczystej                       z rzeczywistym stanem prawnym.