Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2005 roku

        W grudniu 2005 r. Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego UM Szczecin przeprowadził kontrolę w Wydziale Urbanistyki i Administracji Budowlanej (zw. dalej WUiAB) oraz Wydziale Gospodarki Nieruchomościami ( zw. dalej WGN) w sprawie skargi Pana (wyłączono na podstawie art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 6.09.2001 r. o dostępie do informacji publicznej - Dz. U. Nr 112, poz. 1198 ze zm.) dotyczącej w szczególności zasadności i prawidłowości wydania pozwolenia na budowę na rzecz  Spółdzielni Mieszkaniowej „Politechnik” (zw. dalej SM „Politechnik” lub inwestorem) dot. terenu działki 34/8 z obrębu ewidencji gruntów 76 śródmieście. W wystąpieniu pokontrolnym przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniższych ustaleń.

 

        W toku kontroli wyodrębniono następujące, a wynikające z twierdzeń skarżącego, zarzuty: 1) wydanie pozwolenia na budowę (nr 2265/04) na rzecz SM „Politechnik” dot. gruntu działki 34/8 obrębu ewidencji gruntów 76 – Szczecin Śródmieście zw. dalej działką 34/8, pomimo toczącego się przed Sądem Rejonowym w Szczecinie postępowania z wniosku skarżącego o zasiedzenie części powyższej działki; 2) wezwanie skarżącego pismem z dnia 22.09.2005 r. w oparciu o przepis art. 222§1 kodeksu cywilnego do opuszczenia w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma bezprawnie użytkowanego gruntu działki 34/3 z obrębu ewidencji gruntów 76 – Szczecin Śródmieście zw. dalej działką 34/3 pomimo toczącego się przed Sądem Rejonowym w Szczecinie postępowania z wniosku skarżącego o zasiedzenie powyższej działki.

        Ustalono, że decyzją nr 2265/04 z dnia 10.12.2004 r. wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta przez Kierownika Rejonu Zachód WUiAB zatwierdzono projekt budowlany i udzielono SM „Politechnik” pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. Inowrocławskiej 6 w Szczecinie (działka 34/8). W trakcie postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę nie wezwano inwestora do usunięcia braku formalnego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, pomimo że wniosek powyższy nie został podpisany przez osoby uprawnione do reprezentowania inwestora na zewnątrz (wg odpisu aktu KRS wymagana była reprezentacja łączna podczas gdy wniosek podpisał jednoosobowo Prezes Spółdzielni). Skarżącemu nie przyznano uprawnień strony postępowania o udzielenie przedmiotowego pozwolenia na budowę, gdyż posiadana przez skarżącego  w użytkowaniu wieczystym działka przy ul. Budziszyńskiej 45 (nr 3/2 z obrębu ewidencji gruntów 76 – śródmieście zw. dalej działką 3/2) nie znajdowała się o obszarze oddziaływania planowanej inwestycji (art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7.07.1994 r. – Prawo budowlane, j.t.  Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm. zw. dalej u.p.b). W oparciu o wyciąg z ewidencji gruntów i budynków oraz oświadczenie inwestora (art. 32 ust. 4 pkt 2 u.p.b.), WUiAB ustalił uprawnienie wnioskodawcy do dysponowania nieruchomością (działka 34/8) na cele budowlane (teren w użytkowaniu wieczystym inwestora od 08.01.2003 r.).

        Ustalono ponadto, że przed Sądem Rejonowym w Szczecinie toczy się obecnie postępowanie z wniosku skarżącego o zasiedzenie działki 34/3 i części działki 34/8, w którym uczestnikiem jest Gmina Miasto Szczecin. O wszczęciu postępowania Gminę Miasto Szczecin zawiadomiono pismem Sądu Rejonowego w Szczecinie z dnia 10.07.2003 r. (doręczonym do kancelarii BOI w dniu 21.07.2003 r., a następnie przekazanym do Biura Prawnego Urzędu Miasta). Według wyjaśnień p.o. zastępcy dyrektora WUiAB w trakcie prowadzonego postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę na rzecz SM ‘Politechnik” WUiAB nie posiadał informacji o wszczętej przez skarżącego sprawie o zasiedzenie części gruntu objętego planowanym pozwoleniem na budowę. WUiAB nie podjął również czynności mających na celu ustalenie ewentualnych roszczeń osób trzecich dot. przedmiotowego gruntu. Nie zwrócono się m.in. do merytorycznych wydziałów Urzędu Miasta o potwierdzenie oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, ponieważ – wg wyjaśnień - oświadczenie jest składane przez osoby ubiegające się o pozwolenie na budowę pod odpowiedzialnością karną za podanie w oświadczeniu nieprawdy (art. 32 ust. 4 pkt 2 u.p.b) i zgodnie z Interpretacją Prawa budowlanego część VII Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z października 2003r. - WUiAB nie ma obowiązku weryfikacji jego prawdziwości.

        Ustalono również, że część działki 34/8 objętej wnioskiem skarżącego o zasiedzenie jest aktualnie zajęta pod prowadzoną przez inwestora budowę budynku mieszkalnego. Według opinii radcy prawnego Biura Prawnego Urzędu Miasta Szczecin - wszczęcie postępowania sądowego o zasiedzenie części działki gruntu jest zagadnieniem wstępnym w rozumieniu art. 97 §1 pkt 4 ustawy z dnia 14.06.1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), wobec toczącego się postępowania administracyjnego w sprawie wydania pozwolenia na budowę dotyczącego tej działki i winno skutkować zawieszeniem postępowania do czasu wydania prawomocnego orzeczenia w sprawie stwierdzenia zasiedzenia. Sąd wydając orzeczenie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia rozstrzyga bowiem zagadnienie wstępne, orzekając o warunku koniecznym do występowania z wnioskiem i uzyskania pozwolenia na budowę w oparciu o art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy u.p.b.

        W ocenie kontroli fakt stosowania przez organ architektoniczno-budowlany, w oparciu o u.p.b. uproszczonej procedury sprawdzania uprawnień wnioskodawcy do dysponowania gruntem na cele budowlane nie stoi na przeszkodzie weryfikacji uprawnień inwestora do gruntu, poprzez ustalenie czy grunt objęty planowaną budową nie jest przedmiotem roszczeń osób trzecich w aktualnie toczącym się postępowaniu sądowym, gdzie uczestnikiem postępowania jest Gmina Miasto Szczecin. Nieprzekazanie przez obywatela informacji o wszczęciu postępowania sądowego organowi architektoniczno-budowlanemu może być bowiem uzasadnione – jak w niniejszej sprawie – niewiedzą osoby trzeciej o wszczęciu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę spowodowaną nieprzyznaniu powyższej osobie uprawnień strony w tymże postępowaniu.

        Ustalono, że aktem notarialnym z dnia 29.07.1968 r. oddano na rzecz skarżącego w użytkowanie wieczyste do dnia 29.07.2067 r. działkę 3/2 – wraz ze sprzedażą posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Dodatkowo sprzedano skarżącemu budynek gospodarczy znajdujący się na działce przyległej do działki 3/2 (obecnie – na działce 34/3), jednakże bez jednoczesnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego dot. tej działki. Decyzją komunalizacyjną z dnia 06.01.1992 r. stwierdzono nabycie przez Gminę Miasto Szczecin z mocy prawa terenu ówczesnej działki 3/5 z obrębu 76 – śródmieście tj. m.in. terenu obecnej działki 34/3. Pismem z dnia 22.09.2005 r. zwrócono się do skarżącego o opuszczenia w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma bezprawnie użytkowanego gruntu działki 34/3.

        W ocenie kontroli wezwanie skarżącego do opuszczenia działki 34/3 z zagrożeniem wszczęcia sądowej procedury windykacyjnej, w trakcie trwającego postępowania o zasiedzenie ww. działki - pomimo, że mieściło się w ramach uprawnień właścicielskich Gminy Miasto Szczecin (bezumowne korzystanie przez skarżącego z gruntu miasta) - należy uznać za przedwczesne, tym bardziej, że zgodnie z przepisem art. 177 §1 pkt.1 ustawy z dnia 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 15, poz. 113 ze zm.) sąd rozpoznający sprawę ewentualnego powództwa windykacyjnego Gminy Miasto Szczecin władny był zawiesić postępowanie z urzędu gdy rozstrzygnięcie sprawy zależało od wyniku innego toczącego się postępowania sądowego (tu: postępowania o zasiedzenie gruntu). Biorąc natomiast pod uwagę wieloletnie wykorzystywanie działki przez skarżącego (wg ustaleń kontroli do 2005 r. okres zasiedzenia wyniósł co najmniej 26 lat), przedstawione wyżej niejasności dot. aktu notarialnego (sprzedaż budynku bez gruntu) jak i deklaratoryjność samego wyroku sądowego dot. zasiedzenia (zasiedzenie następuje bowiem z mocy samej ustawy a sąd potwierdza jedynie nabycie prawa własności przez osobę władającą dotychczas nieformalnie gruntem) istniało – zdaniem kontroli – prawdopodobieństwo spełnienia przez skarżącego przesłanek koniecznych do zasiedzenia gruntu.

        Przeprowadzona przez WKiAW kontrola nie była władna rozstrzygnąć o  zasadności wniosku skarżącego o zasiedzenie gruntów. W oparciu o dokumentację WGN dot. wskazanych we wniosku nieruchomości, przepis art. 10 ustawy z dnia 28.07.1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (DZ. U. Nr 55, poz. 321) wg którego zaliczeniu na poczet zasiedzenia podlegał czas faktycznego samoistnego posiadania terenu, jednak nie więcej niż o połowę tj. przy  przyjęciu posiadania od działki 34/8 od 1961 r. – maksymalnie 15 lat (34/3 od 1968 r. – 11 lat), zgodnie z uchwałą SN z dnia 31.01.2002 r. III CZP 72/01 – wg której okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych (tj. przed 1961 r.) nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości, ustalono w przybliżeniu, że skarżący  legitymował się w 2005 r. – 26-letnim okresem posiadania działki 34/3 i 20-letnim okresem posiadania działki 34/8. Nie sposób było natomiast dokonać – w trakcie kontroli - ustalenia dobrej lub złej wiary skarżącego w chwili objęcia ww. gruntów we władanie, czego – dla przyjęcia 20. lub 30. letniego okresu wymaganego dla zasiedzenia - wymaga przepis art. 172 ustawy z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

 

        W związku z poczynionymi ustaleniami kontroli, stosownie do § 37 ust. 3 Załącznika nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli, Prezydent zalecił

 

Dyrektorowi WUiAB:

- w oparciu o posiadane przez Biuro Prawne Urzędu i w porozumieniu z Biurem Prawnym i Wydziałem Gospodarki Nieruchomościami dokonywać weryfikacji stanu prawnego nieruchomości w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę,

-  sprawdzać pod względem formalnym (tj. dot. uprawnień do reprezentowania podmiotów) wnioski o wydanie pozwolenia na budowę.

 

Dyrektorowi WGN:

- rozważyć możliwość rezygnacji, w analogicznych stanach faktycznych prowadzonych przez WGN postępowań, z wzywania osób trzecich zajmujących grunt Gminy Miasto Szczecin do opuszczenia tegoż gruntu do czasu zakończenia toczącego się postępowania sądowego dot. zasiedzenia działki.

 

        Pismem z dnia 14.02.2006 r. udzielono odpowiedzi na zalecenie pokontrolne skierowane do Dyrektora WGN-u, w których wskazano na brak możliwości odstąpienia przez Gminę Miasto Szczecin od wzywania posiadaczy gruntów komunalnych o ich wydanie. Wskazano – w oparciu o posiadaną przez WGN opinię prawną - iż jedynym skutecznym sposobem przerwania zasiedzenia gruntu jest powództwo sądowe o jego wydanie, które należy poprzedzić postępowaniem polegającym na pozasądowym, dobrowolnym wydaniu rzeczy przez posiadacza. Zaniechanie tychże działań mogłoby – w ocenie WGN - spowodować nabycie przez osobę trzecią praw do nieruchomości z uszczerbkiem dla interesu gminy. Wydział nie będzie natomiast wzywał do opuszczenia gruntu w stosunku do tych nieruchomości, co do których sąd powszechny wydał postanowienie o zabezpieczeniu powództwa.