Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2023 roku

Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego UM Szczecin (zw. dalej WKiAW) w okresie 9 listopada 2023 r. – 6 grudnia 2023 r. przeprowadził kontrolę w Zarządzie Budynków i Lokali Komunalnych w Szczecinie, ul. Mariacka 25, 70-546 Szczecin (zw. dalej ZBiLK lub jednostką) w przedmiocie realizacji wniosków o najem socjalny lokali mieszkalnych.

Opis stanu faktycznego stwierdzonego w toku kontroli został ujęty w protokole kontroli podpisanym w dniu 8 grudnia 2023 r. Ocena kontrolowanej działalności, wnioski i zalecenia pokontrolne zostały zawarte w wystąpieniu pokontrolnym z dnia 8 stycznia 2024 r.

I. Ocena ogólna kontrolowanej działalności

W wyniku kontroli przeprowadzonej w Zarządzie Budynków i Lokali Komunalnych w Szczecinie w przedmiocie realizacji wniosków o najem socjalny lokali mieszkalnych stwierdzono, że:

- w 1 przypadku przyznano wnioskodawcy pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego pomimo niespełnienia odpowiedniego warunku,

- projekt listy osób zakwalifikowanych (spełniających warunki) do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego nie odpowiadał wymogom skonkretyzowanym w uchwale nr XII/443/19 Rady Miasta Szczecin (uchwała nr XII/443/19 Rady Miasta Szczecin z dnia 26 listopada 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (ze zm.).

 Nie stwierdzono nieprawidłowości w zakresie:

- weryfikacji możliwości ubiegania się przez wnioskodawcę o lokal socjalny, w tym kompletności złożonej dokumentacji oraz spełniania kryterium dochodowego, w przypadku prawidłowo złożonego wniosku,

- przyznawania wnioskodawcom punktów za spełnianie odpowiednich kryteriów,

- rozpatrywania odwołań przez Społeczną Komisję Mieszkaniową.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725) (zw. dalej ustawą o ochronie praw lokatorów) umowa najmu socjalnego lokalu, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 tej ustawy.

Rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W przypadku najmu lokali socjalnych zasady powinny określać m.in.:

- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokal socjalny,

- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,

- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej.

Uchwałą nr XII/443/19 Rady Miasta Szczecin z dnia 26 listopada 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (zmienioną uchwałą nr XXX/874/21 Rady Miasta Szczecin z dnia 29 czerwca 2021 r.)(zw. dalej uchwałą) uregulowano zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy oraz pomieszczeń tymczasowych. W Rozdziale 3 uchwały określono zasady najmu socjalnego lokali mieszkalnych na czas oznaczony. Według § 12 uchwały osoba ubiegająca się o najem socjalny lokalu powinna była złożyć wypełniony wniosek wraz z obowiązkowymi dokumentami:

a) deklaracją o wysokości dochodów wszystkich członków gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku wraz z dokumentami potwierdzającymi wysokość tych dochodów;

b) oświadczeniem o stanie majątkowym wszystkich członków gospodarstwa domowego;

c) oświadczeniem wszystkich członków gospodarstwa domowego o nieposiadaniu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, domu mieszkalnego lub jego części, położonego na terenie Gminy lub pobliskiej miejscowości;

d) potwierdzającymi fakt bycia członkiem wspólnoty samorządowej.

Osoba ubiegająca się o najem socjalny lokalu mogła złożyć inne dokumenty nieobowiązkowe mające wpływ na naliczenie punktacji. Załącznikiem nr 1 do uchwały określono kryteria oceny punktowej po weryfikacji i spełnieniu wymagań na najem socjalny lokalu. Wnioskodawcy, którzy kwestionowali naliczoną liczbę punktów mieli prawo do złożenia odwołania, które rozpatrywane było przez Społeczną Komisję Mieszkaniową (kandydatów do Komisji zgłoszono uchwałą nr XIV/492/20 Rady Miasta Szczecin z dnia 28 stycznia 2020 r. w sprawie zgłoszenia kandydatów do składu Społecznej Komisji Mieszkaniowej (ze zm.), natomiast powołanie nastąpiło zarządzeniem nr 87/20 Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 27 lutego 2020 r. w sprawie powołania Społecznej Komisji Mieszkaniowej (ze zm.).

W związku z przekazaniem w toku kontroli dokumentacji do organów ścigania, kontrolą objęto jedynie 18 wniosków, które zostały zakwalifikowane do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Ponadto kontrolą objęto zakresy czynności i upoważnienia, posiadane przez pracowników ZBiLK (w tym Dyrektora jednostki), którzy w 2022 r. uczestniczyli w realizacji wniosków o najem lokalu socjalnego.

W toku kontroli ustalono, że jednemu z wnioskodawców przyznano pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego, niezgodnie z § 4 uchwały.

Zgodnie z § 4 ust. 2 pkt 2 uchwały, pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego, przysługiwało w drugiej (wyszczególniono 5 kolejno określonych po sobie warunków przyznania pierwszeństwa) kolejności osobom opuszczającym mieszkania chronione, w rozumieniu ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 2023 r. poz. 901 ze zm.), w którym zapewnione były usługi bytowe, nauka, rozwijanie lub utrwalanie samodzielności, sprawności w zakresie samoobsługi, pełnienia ról społecznych w integracji ze społecznością lokalną, a nie osobom które takie lokale chronione już opuściły. Nie ujęto bowiem w tym akcie legalnego pojęcia „opuszczania”, a zatem należy je rozumieć zgodnie z mową potoczną i znaczeniem słownikowym. Z akt będących podstawą rozpatrzenia poddanego kontroli wniosku wynika, że wnioskodawczyni na dzień złożenia wniosku nie przebywała w mieszkaniu chronionym (w mieszkaniu chronionym przebywała do 4 sierpnia 2021 r., natomiast nabór na najem lokali socjalnych trwał od 14 lutego do 28 lutego 2022 r.).

Tym samym poprzez błędne przyznanie pierwszeństwa w zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego, ww. wnioskodawczynię umieszczono na zatwierdzonej liście osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy wyżej niż innego wnioskodawcę, który uzyskał taką samą liczbę punktów wyliczonych zgodnie z kryteriami punktowymi oceny wniosków, jednak któremu przysługiwało pierwszeństwo na podstawie § 4 ust. 2 pkt 3 uchwały (według § 4 ust. 2 pkt 3 uchwały, pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu przysługiwało m.in. osobom posiadającym orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 100 ze zm.).

Kontrola wykazała ponadto, że projekt listy o nazwie: „projekt  listy osób spełniających warunki o których mowa w § 3 uchwały nr XII/443/19 Rady Miasta Szczecin z dnia 26 listopada 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin”, opublikowany na stronie internetowej ZBiLK (listę umieszczono pod adresem https://zbilk.szczecin.pl/?type=article&action=view &id=2516. Data i czas dostępu: 10.11.2023 r., godz. 11:21), nie uwzględniał co do formy sporządzenia tej listy, § 13 uchwały. Przepis ten stanowi m.in. że projekty list osób spełniających warunki, o których mowa w § 3 uchwały, sporządzane są z uwzględnieniem pierwszeństwa, o którym mowa w § 4 ust. 2, w kolejności wynikającej z ilości uzyskanych punktów. Lista o której mowa powyżej, wyszczególniała wnioskodawców wraz z przyznaną im punktacją, uszeregowanych alfabetycznie i bez uwzględnienia zasad pierwszeństwa.

Od ww. listy i wskazanej w niej punktacji ZBiLK umożliwił składanie wnioskodawcom odwołań, co również zgodnie z wyjaśnieniami jednostki pozwala przyjąć (mimo użytej nazwy listy), że był to projekt listy osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, który także powinien uwzględniać kolejność zdobytych punktów oraz zasadę pierwszeństwa (§ 14 ust. 6 uchwały).

W pozostałym zakresie ustalono, że:

- jednostka wystawiała skierowania do zawarcia umowy niezgodnie z zasadami pierwszeństwa, co było niezgodne z § 4 ust. 2 uchwały (pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego, przysługiwało według ściśle określonej kolejności). Według ZBiLK, propozycje najmu lokalu socjalnego były wydawane również z uwzględnieniem wielkości gospodarstw domowych. Skutkiem powyższego były przypadki wystawiania skierowań do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego osobom, które zgodnie z wyjaśnieniami jednostki stanowiły mniej liczne gospodarstwo domowe, jednakże przed osobami którym zgodnie z przedłożonymi wraz z wnioskiem dokumentami, przysługiwało w tej kwestii pierwszeństwo,

- uchwała w § 12 ust. 1 pkt c wymaga od osoby ubiegającej się o najem socjalny lokalu, złożenia wniosku wraz z oświadczeniem wszystkich członków gospodarstwa domowego o nieposiadaniu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, domu mieszkalnego lub jego części, położonego na terenie Gminy lub pobliskiej miejscowości, co było niezgodne z art. 21b ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem, na żądanie gminy najemca lub osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu socjalnego lokalu jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Również z treści art. 21b ust. 6 tej ustawy wynika, że zobowiązanym do złożenia oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do lokalu może być tylko wnioskodawca. Tym samym możliwość odmowy zawarcia umowy najmu z powodu posiadania tytułu prawnego do innego lokalu występuje jedynie w przypadku, gdy to wnioskodawca legitymuje się tytułem prawnym do innego lokalu.

Ustawodawca wyraźnie zatem określił kryteria, jakie muszą spełniać osoby, którym gmina może przyznać lokale socjalne. Nie ma więc podstaw do tego aby wprowadzać w uchwale inne wymogi w tej kwestii, np. rozszerzać katalog obowiązkowych dokumentów składanych przez wnioskodawcę i uzależniać rozpatrzenie wniosku od ich złożenia.

Zgodnie bowiem z § 12 ust. 3 uchwały, w przypadku złożenia wniosku bez ww. oświadczenia wszystkich członków gospodarstwa domowego, wniosek należało pozostawić bez rozpatrzenia, o czym wnioskodawca miał być pisemnie poinformowany.

- Rada Miasta Szczecin prawidłowo określiła zasady i kryteria wynajmowania lokali socjalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, dotyczących:

a)         ustalenia wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego;

b)         kryteriów wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;

c)         trybu rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej (tu Społecznej Komisji Mieszkaniowej).

Brak jednakże jasnego zdefiniowania pojęcia „bezdomności” na gruncie uchwały lub co najmniej odesłania do definicji ustawowej, wprowadzał brak przejrzystości w przyznawaniu punktów za spełnienie drugiego z punktowanych kryteriów o nazwie „bezdomność”. Tym samym możliwe było przyznanie w tym zakresie 3 pkt osobie, która przedłożyła wraz z wnioskiem zaświadczenie z aktualnym numerem ewidencyjnym o figurowaniu w MOPR, a jednocześnie na dzień złożenia wniosku zamieszkiwała mieszkanie chronione (czyli lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych).

II. Uwagi i zalecenia

Przedstawiając powyższe oceny i uwagi, stosownie do § 35 ust. 4 Załącznika Nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli Prezydent Miasta zalecił Dyrektorowi ZBiLK:

1.         Przyznawać pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego tylko osobom, które spełniają warunki określone w § 4 ust. 2 pkt 1 – 5 uchwały,

2.         Sporządzać projekty listy osób spełniających warunki zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego oraz listy osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu socjalnego w sposób określony uchwałą.