Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2019 roku

Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego UM Szczecin (zw. dalej WKiAW) w okresie od 30.12.2019 r. do 15.01.2020 r. przeprowadził kontrolę w Zarządzie Budynków i Lokali Komunalnych w Szczecinie w zakresie prawidłowości rozliczania zużycia wody w komunalnym lokalu mieszkalnym położonym przy ul. Monte Cassino w Szczecinie.

Opis stanu faktycznego stwierdzonego w toku kontroli został ujęty w protokole kontroli z dnia 16 stycznia 2020 r. Ocena kontrolowanej działalności, wnioski i zalecenia pokontrolne zostały zawarte w wystąpieniu pokontrolnym z dnia 27 stycznia 2020 r.

 I.Ocena ogólna kontrolowanej działalności

W wyniku kontroli przeprowadzonej w Zarządzie Budynków i Lokali Komunalnych (zw. dalej ZBiLK lub jednostką) nie stwierdzono nieprawidłowości w zakresie rozliczania zużycia wody w komunalnym lokalu mieszkalnym położonym przy ul. Monte Cassino w Szczecinie, w szczególności: 

• opłata za zużycie wody ustalana była na podstawie wskazań indywidualnego wodomierza,
• stosowano prawidłowe stawki za zużycie wody, odprowadzanie ścieków, opłaty abonamentowej, opłaty za rozliczenia,
• rozliczenia mediów przedstawiane przez Zarządcę były każdorazowo weryfikowane pod względem prawidłowości naliczeń przez właściwego pracownika ZBiLK,
• ZBiLK każdorazowo pisemnie przekazywał skarżącej prawidłowo wyliczone zawiadomienie o okresowym rozliczeniu mediów,
• naliczenia na koncie czynszowym skarżącej w zakresie należności za wodę dokonywane były w prawidłowych wysokościach.

Pismem z dnia 4 listopada 2019 r. bezumowny użytkownik komunalnego (umowa najmu, ze względu na zaległości czynszowe, została przez Gminę Miasto Szczecin wypowiedziana w dniu 29 marca 2019 r.) lokalu mieszkalnego położonego przy ul. Monte Cassino w Szczecinie (zw. dalej skarżącą) wystąpił do Najwyższej Izby Kontroli Delegatury w Szczecinie ze skargą na postępowanie ZBiLK w przedmiocie nieprawidłowości w rozliczaniach za zużycie wody w zajmowanym przez siebie lokalu. Najwyższa Izba Kontroli pismem z dnia 28 listopada 2019 r. przekazała przedmiotową skargę Prezydentowi Miasta Szczecin, który polecił przeprowadzenie kontroli w ww. zakresie.

Przedmiotowy komunalny lokal mieszkalny, składający się z dwóch pokojów, kuchni, łazienki z wc oraz przedpokoju o łącznej pow. użytkowej 39,19 m², mieścił się w budynku na nieruchomości, w której Gmina Miasto Szczecin posiadała udział wynoszący 459/1000. Lokal zamieszkiwany był przez 3 osoby.

Ogół właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową ww. nieruchomości przy ul. Monte Cassino uchwałą nr 2N/2013 z dnia 30 grudnia 2013 r. powierzył zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ) zarząd nieruchomością wspólną spółce Kamienica Zarządzanie Nieruchomościami Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (zw. dalej Zarządcą). Do obowiązków ww. Zarządcy należało m.in.: rozliczanie zużycia mediów w nieruchomości, przy czym faktycznego ich rozliczania (w tym odczytu urządzeń pomiarowych) dokonywała firma Visual Systems s.c. na podstawie umowy zawartej w dniu 10 czerwca 2014 r. z Zarządcą. W przypadku komunalnych lokali mieszkalnych rozliczenia mediów przekazywane właścicielowi lokalu (tj. Gminie Miasto Szczecin) przez Zarządcę podlegały, zgodnie z Instrukcją postępowania w sprawie czynszów i mediów (załącznik do Zarządzenia nr 67 Dyrektora ZBiLK z dnia 17 grudnia 2015 r.), weryfikacji przez pracownika stanowiska ds. czynszów i mediów ZBiLK (jednostki budżetowej Gminy Miasto Szczecin, do zadań której zgodnie ze Statutem stanowiącym załącznik nr 1 do uchwały nr XIX/553/12 Rady Miasta Szczecin z dnia 4 czerwca 2012 r. należało m.in. gospodarowanie gminnymi nieruchomościami zabudowanymi – lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże), który następnie pisemnie informował najemców (bezumownych użytkowników) o stanie rozliczeń mediów. Rozliczenia zużycia wody dokonywane były w okresach półrocznych, przy czym mieszkańcy (w tym skarżącą) obowiązani byli do comiesięcznych płatności zaliczkowych (na podstawie samodzielnie oszacowanego zużycia wody) na poczet przyszłego finalnego rozliczenia. Oprócz kosztów faktycznego zużycia wody (odpowiednio odprowadzania nieczystości ciekłych), mieszkańcy ponosili koszty opłaty abonamentowej (wynikającej z faktur przedstawianych przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji w Szczecinie) oraz opłaty za rozliczenia mediów (wynikającej z ww. umowy z dnia 10 czerwca 2014 r. zawartej z firmą Visual Systems).

Użytkowane przez skarżącą mieszkanie wyposażone było w instalację wodno-kanalizacyjną oraz w indywidualny wodomierz, który od dnia 18 grudnia 2014 r. (tj. od dnia zawarcia przez skarżącą obecnie już nieobowiązującej umowy najmu) do dnia zakończenia kontroli (tj. 15 stycznia 2020 r.) był na żądanie skarżącej trzykrotnie wymieniany.Zużycie wody w ww. lokalu mieszkalnym w okresie od dnia 18 grudnia 2014 r. do dnia 16 maja 2019 r. (tj. wymiany wodomierza po raz trzeci) wyniosło łącznie 832 m³, a więc średnio 5,14 m³ osoba/miesięcznie. Odczyt wodomierza dokonywany był bezpośrednio bądź telefonicznie przez firmę Visual Systems. Stan wodomierza ustalany był ponadto przy okazji wykonywania innych czynności, np. wymiany licznika czy przeprowadzenia jego ekspertyzy.

 Nie stwierdzono nieprawidłowości lub uchybień.

 W pozostałym zakresie ustalono m.in., że:

• opłata za zużycie wody ustalana była na podstawie wskazań indywidualnego wodomierza,
• stosowano prawidłowe stawki za zużycie wody, odprowadzanie ścieków, opłaty abonamentowej, opłaty za rozliczenia,
• rozliczenia mediów przedstawiane przez Zarządcę były każdorazowo weryfikowane pod względem prawidłowości naliczeń przez właściwego pracownika ZBiLK,
• ZBiLK każdorazowo pisemnie przekazywał skarżącej prawidłowo wyliczone zawiadomienie o okresowym rozliczeniu mediów,
• naliczenia na koncie czynszowym skarżącej w zakresie należności za wodę dokonywane były w prawidłowych wysokościach,
• Okręgowy Urząd Miar w Szczecinie w ekspertyzach dwóch wodomierzy (zdemontowanych z ww. lokalu), przeprowadzonych na żądanie skarżącej, stwierdził iż wodomierze spełniały wymagania ustalone w rozdziale 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 23 października 2007 r. w sprawie wymagań, którym powinny odpowiadać wodomierze, oraz szczegółowego zakresu sprawdzeń wykonywanych podczas prawnej kontroli metrologicznej tych przyrządów pomiarowych (Dz.U. Nr 209, poz. 1513), 
• w związku ze zgłaszanymi przez skarżącą rzekomymi nieprawidłowościami w funkcjonowaniu instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz wodomierza zarówno ZBiLK, jak i Zarządca przeprowadzali oględziny (na dowód czego sporządzane były protokoły podpisywane również przez skarżącą), w trakcie których nie potwierdzano tych nieprawidłowości,
• zawór wody (tj. kran służący do poboru wody przez osobę sprzątającą w nieruchomości położonej przy ul. Monte Cassino) umieszczony w piwnicy, który w ocenie skarżącej mógł powodować zawyżenie pomiarów wodomierza indywidualnego, został zdemontowany przez Zarządcę w czerwcu 2018 r.,
• we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. Monte Cassino nie uchwalono regulaminu określającego szczegółowe zasady rozliczeń mediów, pomimo iż przedstawiciel Gminy Miasto Szczecin na zebraniach wspólnoty występował z wnioskiem o przyjęcie takiej regulacji. Brak ww. regulaminu nie miał wpływu na prawidłowość dokonywanych rozliczeń, jednakże w ocenie kontroli ZBiLK powinien podjąć skuteczniejsze działania w celu przyjęcia przez wspólnotę ww. regulaminu, w szczególności, iż według art. 30 i 31 Instrukcji postępowania w sprawie czynszów i mediów (załącznik do Zarządzenia nr 67 Dyrektora ZBiLK z dnia 17 grudnia 2015 r.) rozliczenia mediów powinny być dokonywane przez ZBiLK w oparciu o aktualny regulamin przyjęty w poszczególnych wspólnotach mieszkaniowych, a ponadto przedmiotowy dokument pełni istotną funkcję informacyjną, pozwalającą każdemu zainteresowanemu na przystępne zapoznanie się z zasadami obowiązującymi w danej wspólnocie mieszkaniowej (w szczególności w kontekście zarzutu skarżącej co do braku wiedzy na temat podstaw i zasadności ponoszenia niektórych opłat, np. opłaty abonamentowej czy opłaty za rozliczenia).

II.Uwagi i zalecenia

Zaleceń pokontrolnych nie wydano.