PROTOKÓŁ NR 0063-4/154/10
Z POSIEDZENIA 
KOMISJI DS. BUDOWNICTWA I MIESZKALNICTWA
Z DNIA 2 MARCA 2010 ROKU

Początek posiedzenia - 10:00
Zakończenie posiedzenia - 12:00

Posiedzenie Komisji otworzył i przewodniczył obradom p. Piotr Kęsik - Przewodniczący Komisji.

W posiedzeniu uczestniczyli członkowie Komisji oraz osoby zaproszone wg załączonych list obecności załącznik nr 1 i 2.

Po stwierdzeniu prawomocności posiedzenia (quorum i prawidłowość zwołania posiedzenia)
Przewodniczący zaproponował następujący porządek dzienny posiedzenia:

Ad. pkt. 1.
Rozpatrzenie wniosków w sprawie zmian do porządku obrad.

Nie zgłoszono.

Ad. pkt. 3.
Prezentacja studium wykonalności projektu budowy stadionu miejskiego w Szczecin-Dąbiu lub modernizacji stadionu miejskiego przy ul. Twardowskiego w Szczecinie

Prezydent Miasta P. Krzystek – powitał gości, radnych Rady Miasta, przedstawicieli i udziałowców klubu sportowego Pogoń oraz kibiców i lokalne media oraz analitycy z firmy Investment Suport, która od dłuższego czasu pracuje nad projektem nowego stadionu piłkarskiego w Szczecinie. Powiedział, że od dłuższego czasu prowadzone są prace analityczne związane z usytuowaniem ,określeniem formy i wielkości zakresu inwestycji, która ma przynieść Szczecinowi nowoczesny obiekt piłkarski, który będzie służył zarówno celom sportowym, meczom piłkarskim, ale również będzie służył Miastu jako miejsce do organizowania różnego rodzaju imprez i przedsięwzięć. Ten stadion ma też ze swojego założenia pełnić rolę nowoczesnego ośrodka szkoleniowego, który jest w Szczecinie potrzebny zarówno na Prawobrzeżu jak i na Lewobrzeżu. Patrząc historycznie kwestia lotniska w Dąbiu i ta lokalizacja, która była brana pod uwagę napotykała na wiele problemów. Problem w postaci porozumienia z Aeroklubem został ostatecznie rozstrzygnięty w zeszłym tygodniu. Miasto podpisało porozumienie co do zmiany usytuowania pasa startowego w taki sposób, aby umożliwić szczecinowi zagospodarowanie 56 ha, co wcześniej nie było możliwe. Dziś po tych uzgodnieniach i po ich zatwierdzeniu przez ULC, co jest tylko formalnością oraz po uchwaleniu planu zagospodarowania, który jest już gotowy możemy jeszcze przed wakacjami doprowadzić do uchwalenia tego planu, tak aby te inwestycje, które tam mają się pojawić mogły ruszyć i potencjalnie również obiekt stadionowy, bo ta lokalizacja była przedmiotem analizy oprócz lokalizacji przy ul. Twardowskiego, a więc dotychczasowej lokalizacji stadionu. Przed Szczecinem stoi wiele nowych inwestycji, w tym inwestycji wspieranych ze środków unijnych, w tym szereg inwestycji sportowych. Świetnie wychodzi nam realizowanie programu Orlików. Udało się pozyskać środki na basen 50 metrowy, który we wrześniu będzie oddany do użytku. Jesteśmy w procedurze wyboru konsorcjum, które wykona halę widowiskowo-sportową. Hala została wpisana na listę kluczowych projektów dla polskiego sportu. A więc ma szansę na uzyskanie dofinansowania. Ostatnią i największą inwestycją będzie stadion piłkarski Wiemy, że możliwości budżetu Miasta Szczecina nie są nieograniczone , wiemy, że te wszystkie inwestycje wspierane unijne wymagają poważnych nakładów, dlatego cała analiza dot. budowy stadionu opiera się o możliwości naszego budżetu o perspektywę finansowania tej inwestycji w przyszłości w tym możliwości pozyskania środków zewnętrznych i możliwości kredytowych z jakimi możemy podołać. I które pozwalają w bezpiecznych ramach funkcjonować w naszym mieście. Dlatego też jednym z kluczowych zadań, jakie postawiliśmy firmie IS było poszukiwanie takiej metody sfinansowania tej inwestycji, która w jak w najmniejszym stopniu obciążałaby środki kredytowe uzyskiwane przez Miasto, a w perspektywie realnie szybkiej mogła by nam dać obiekt sportowy, który byłby w sposób sensowny spłacany i dlatego mówimy o partnerstwie publiczno-prywatnym, które z założenia było przyjęte jako kluczowe rozwiązanie dla potrzeb tego obiektu sportowego. Obiecał, że na początku roku przedstawi założenia i będzie gotowy do dyskusji ostatecznej na temat tego- jak ta inwestycja powinna być w mieście Szczecinie prowadzona i w którym miejscu. Oddał głos analitykom, aby mogli zaprezentować efekt swojej dotychczasowej pracy, przedstawić wszystkie uwarunkowania , abyśmy mogli później przeprowadzić dyskusję w tej materii , która ma nadzieję doprowadzi nas do ostatecznego celu jakim jest podjęcie decyzji i uruchomienie realizacji długo oczekiwanego stadionu sportowego w Szczecinie.


Przedstawiciel firmy Investment Support Pan Kacper Kozłowski - przedstawił firmę i historię działalności firmy oraz osiągnięcia. Jest to 4 spotkanie konsultacyjne w tej sprawie. IS zajmuje się przede wszystkim doradztwem przy projektach partnerstwa publiczno-prywatnego i zaczęliśmy od projektów sportowych, dlatego, że z naszych badań wynikało , że właśnie samorządy i jest przyzwolenie mieszkańców na to, aby zaangażować partnerów prywatnych w projekty sportowe, kulturalne i prestiżowe jak np. w filharmonię. Przedstawił zakres projektów inwestycji sportowych, jakie opracowała firma IS i przy jakich obecnie pracuje m.in. wielofunkcyjna hala widowiskowo-sportowa na granicy miast Spotu i Gdańsku, stadion miejski we Wrocławiu, Atlas Arena w Łodzi, hala widowiskowo-sportowa w Krakowie i w Gliwicach oraz stadion miejski w Zabrzu. Jeśli chodzi o zakres analizy dla omawianego przedsięwzięcia to należy przypomnieć sobie sprawę zagospodarowania Dąbia we współpracy z dużymi inwestorami prywatnymi i na tej kanwie Miasto przygotowało wybór doradcy pod koniec 2007 roku w trybie negocjacji z ogłoszeniem. Nasza firma wygrała to postępowanie. Istotnym elementem jest to, że życzeniem Miasta było od początku realizowanie tego projektu z jak najmniejszym możliwym zaangażowaniem środków z budżetu Miasta czyli zainwestowanie terenów wokół lotniska. W związku z tym, że w roku 2008 nastąpiło załamanie rynku nieruchomości oraz nastąpiły kwestie nie załatwione z Aeroklubem Miasto postanowiło zawiesić czasowo umowę z naszą firmą do momentu załatwienia tych spraw. Pod koniec kwietnia 2008 roku rozpoczęliśmy fazę analityczną. Zakres przeprowadzonych analiz objął w I etapie: analizę porównawczą dostępności dwóch lokalizacji: Dąbie i Pogodno, analizę rynku docelowego oraz otoczenie rynkowe. Etap II obejmował zakres wielowariantowej analizy prawnej oraz finansowej przedsięwzięcia oraz model zarządzania przedsięwzięciem. Obecnie jesteśmy w III etapie, który poprzedza rozpoczęcie procedury. Jest to przeprowadzenie konsultacji społecznych i z inwestorami.


P. Tomasz Sawicki (firma IS) – podczas naszych prac analitycznych mieliśmy odpowiedzieć na 3 podstawowe pytania: gdzie stadion powinien być zrealizowany spośród dwóch przedstawionych nam lokalizacji, w jaki sposób Miasto jest w stanie sfinansować budowę stadionu oraz jakiej wielkości stadion potrzebny jest Szczecinowi. Omówił plusy i minusy dwóch wskazanych lokalizacji dla stadionu: Pogodno (dotychczasowa lokalizacja) plusy to zachowanie tradycji, relatywna bliskość centrum co wpływa pozytywnie na funkcjonowanie stadionu w dni nie imprezowe oraz dobra nośność gruntów. Jeśli chodzi o minusy to: lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej (narażenie na hałas, intensywne oświetlenie, natężenie ruchu samochodowego i pieszego przy stadionie), utrudniony dojazd dużych grup kibiców przed imprezami i meczami, duże deniwelacje terenu (położenie na skarpie) utrudniające organizację ruchu dla karetek, straży pożarnej itp., konieczność wykonania ogromnych prac ziemnych (konieczność palowania przy posadowieniu dachu) , utrzymanie niekorzystnej orientacji płyty boiska w kierunku wschód-zachód, konieczność gry Pogoni Szczecin poza Szczecinem co najmniej przez 6 miesięcy, niepewność co do stanu technicznego istniejących skarp i trybun. Drugą z lokalizacji, którą Miasto zleciło nam do przeanalizowania jest lokalizacja w Dąbiu przy ul. Wewnętrznej do ulicy Hangarowej i trasy szybkiego ruchu S3. Ta lokalizacja składa się z dwóch podlokalizacji: na jednej działce miałby być wybudowany stadion wraz z parkingami, a na drugiej działce bliżej zabudowy mieszkaniowej ośrodek treningowy wraz z parkingami. Niewątpliwie plusem tej lokalizacji jest wolny teren i brak konfliktu z zabudową mieszkaniową. Wiąże się to z dobrą organizacją placu budowy. Ponadto dobrze skomunikowana jest ta lokalizacja dzięki bezpośredniemu sąsiedztwu trasy szybkiego ruchu S3 i planowanej trasy szybkiego tramwaju, który umożliwi relatywnie szybki dojazd z centrum Miasta w okolice stadionu wszystkim kibicom. Trzecim plusem jest możliwość stworzenia bryły stadionu, która stanie się wizytówką Szczecina oraz możliwość aktywizacji Prawobrzeża. Pozostałe grunty wokół lotniska zyskają na wartości. Najbardziej dostrzegalnym plusem jest także brak konieczności gry Pogoni Szczecin poza Miastem w trakcie realizacji przedsięwzięcia. Ta lokalizacja ma również swoje minusy, przede wszystkim brak uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – do tej pory rozwiązana jest kwestia porozumienia z Aeroklubem i w trakcie ULC. Dużym minusem jest podmokłość tego terenu, co wiąże się z koniecznością palowania. Kolejnym minusem są ograniczenia projektowe ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo lotniska sportowego i możliwa konieczność ograniczenia ruchu lotniczego w czasie organizacji imprez masowych. Podsumował, że mając na względzie wszystkie za i przeciw, doceniając tradycje Pogodna - konsultanci firmy Investment Suport rekomendują lokalizację nowego Stadionu Miejskiego w Szczecinie w Dąbiu. Kolejną kwestią jest to, ile ogólnie stadion ma kosztować . Przedstawił przykłady kilkunastu stadionów zrealizowanych w Polsce w ostatnich latach, bądź które są w fazie budowy te liczby to są albo wartości rozstrzygniętych przetargów albo szacunki. W związku z czym stadiony nawet podobnej wielkości potrafią kosztować bardzo różnie. Dla przykładu 15 tysięczny stadion Arki kosztował brutto niecałe 80 mln zł. a stadion Zagłębie Lubin ok. 120 mln zł przy bardzo zbliżonej pojemności. Im większy stadion tym droższe jedno miejsce siedzące. Wiąże się to z kilkoma cechami m.in. budować wyżej to drożej, jak trybuny są szersze to dach musi być większy, cięższy i więcej kosztuje. Dokonaliśmy szacunków kosztów budowy stadionu w Szczecinie biorąc pod uwagę miejscowe uwarunkowania, zwłaszcza uwarunkowania ziemne i wodne, które powodują różnego rodzaju roboty przygotowawcze w tych lokalizacjach analizowanych. Koszt stadionu 35 tysięcznego w Dąbiu z uwzględnieniem ośrodka treningowego jest niższy aniżeli rozbudowa stadionu na Pogodnie. Przedstawione wartości nie obejmują kosztów prac projektowych, gdzie ich koszt wynosi ok. 5% wartości stadionu, a więc rzędu kilkunastu milionów złotych. Również nie uwzględnia kosztów inżyniera kontraktu, ponieważ Miasto nie posiada osób uprawnionych do prowadzenia tego typu inwestycji. Wartość dochodów bieżących Miasta Szczecin na rok 2010 wynosi 1.200.000.000 zł. duży stadion na 35 tys. widzów to 1/3 rocznych dochodów Miasta, a stadion mniejszy 25 tysięczny stadion to 20% rocznych dochodów Miasta. Biorąc pod uwagę plany inwestycyjne Miasta i ograniczenia wynikające z ustawy o finansach publicznych nie ma szans aby Miasto samo sfinansowało taką inwestycję. Jest to duże obciążenie i w związku z tym należy szukać innego źródła finansowania, które nie obciążałoby wskaźników zadłużenia budżetu Miasta. Pozostaje alternatywa w postaci partnerstwa publiczno-prywatnego, gdzie większość ryzyka związanego z budową i kosztami eksploatacyjnymi ponosi partner. Zobowiązanie z takiej umowy nie są zaliczane do wskaźników zadłużenia. Zakłada ono podział zadań i ryzyk pomiędzy strony partnerstwa. W naszym przekonaniu najlepszym i jedynym możliwym wariantem dla Szczecina jest taki podział zadań w którym partner prywatny który byłby odpowiedzialny za całe projektowanie stadionie, wybudowanie infrastruktury, sfinansowanie nakładów inwestycyjnych wszystkich poza gruntem, odpowiedzialny za techniczne utrzymanie stadionu i ponosiłby koszty eksploatacyjne, bieżące konserwacje. W zamian za to udostępniałby stadion Miastu za określonych warunkach w zawartej umowie (na określoną liczbę dni i godzin) . Miasto Szczecin natomiast zobowiązane byłoby do udostępnia gruntu pod realizację przedsięwzięcia w różnej formie oraz musiałoby ponosić opłaty za dostępność stadionu na rzecz partnera publicznego przez cały okres obowiązywania umowy. Następnie przedstawił schemat (załącznik nr 2 do protokołu str. 14,15) podział zadań na partnera prywatnego i Miasto oraz proponowaną strukturę realizacji przedsięwzięcia. Podkreślił, że zakres podziału zadań i ryzyka pomiędzy partnerem prywatnym i Miastem będzie przedmiotem negocjacji.

Realny koszt dla budżetu Miasta budowy stadionu na 35 tys. Widzów w Dąbiu to 45 mln rocznie , a na stadion dla 25 tys. widzów w obu przypadkach z ośrodkiem treningowym to rząd wielkości 25 mln zł rocznie. Jest możliwość wyłączenia z projektu ośrodka treningowego, ale nie jest to zalecane. Im większy stadion tym ta opłata będzie większa i będzie rosła. Przedstawił wykres, który obrazuje wskaźniki obsługi zadłużenia Miasta Szczecin do roku 2036 dla różnych opcji budowanego stadionu (załącznik nr 2 str. 17) oraz jaki stadion będzie właściwy dla Szczecina (załącznik nr 2 str. 18). Jako firma doradcza sugerujemy Miastu następujące rozwiązanie: ogłoszenie przez Miasto postępowania na wybór partnera prywatnego.


P. K.. Kozłowski (firma IS) - dodał, że obiekt musi być bezpieczny i komfortowy. Musi być otwarty na nowe segmenty na całe rodziny tj. kobiety i dzieci, loże dla VIP. Ostateczna specyfikacja powinna się pojawić na końcu, po negocjacjami z potencjalnymi inwestorami.

P. T. Sawicki (firma IS)- Miasto musi podjąć decyzję, ile jest w stanie rok rocznie wyłożyć środków z budżetu Miasta na stadion miejski. Jesteśmy na etapie konsultacji społecznych, które są zainteresowane realizacją przedsięwzięcia. Musi być określenie przez klub wymagań nowego stadionu pod kątem zaplecza i sportowego i biurowego, określenia parametrów trybun itp. Druga cześć konsultacji to konsultacje z inwestorami w których trakcie jesteśmy.

P. K. Kozłowski (firma IS) - są to spotkania dwustronne, badanie ankietowe dot. sugerowanej formuły realizacji przedsięwzięcia. Podsumowaniem konsultacji z inwestorami jest forum informacyjne dla inwestorów, które odbędzie się 30 marca br. Kolejnym etapem jest ogłoszenie postępowania na wybór partnera prywatnego. Publikacja ogłoszenia może realistycznie nastąpić na przełomie kwietnia-maja.

P. T. Sawicki (firma IS) - Do 15 kwietnia będziemy gotowi z projektem umowy, który umożliwi ogłoszenie postępowania.

P. K. Sawicki - Do końca 2013 w realistycznym wariancie powinien być wybudowany stadion, a oddany do użytku w 2014 roku.

Radny P. Kęsik – zapytał, czy przygotowując studium wykonalności projektu na lotnisku w Dąbiu chciałby wiedzieć jak będzie wyglądało palowanie terenu w maksymalnym wariancie i jaki będzie jego koszt. Co z układem komunikacyjnym, ile budowa infrastruktury będzie kosztowała. Czy Miasto finansowo udźwignie obciążenie w połączeniu z innymi inwestycjami jak np. utrzymanie hali widowiskowo-sportowej. Co z problemem nierozstrzygniętych kwestii z terenem lotniska?

P. T. Sawicki – jeśli chodzi o palowanie terenu to w wykonanej analizie kosztorys przyjął na ten teren 6 tysięcy sztuk pali po 14 m za 250 zł za metr palowania co dało łącznie kwotę 21 mln złotych. Przy obecnym stanie nie jest przewidzieć ani minimalnej ani maksymalnej ilości pali. Jest to wartość przy projekcie stadionu na 35 tysięcy widzów. Mniejszy stadion z racji z tego, że jest lżejszy byłby to mniejszy koszt. Kwestia węzła komunikacyjnego jest poza projektem, ponieważ trzeba go wykonać bez względu na budowę stadionu. Jeśli teren ten ma zostać zaktywizowany i zainwestowany to i tak Miasto musi wykonać drogę.

Radny A. Ruciński – zapytał o prognozowane koszty budowy w odniesieniu do kosztów budowy stadionu w Niemczech. Skąd takie drastyczne różnice budowy stadionu pomiędzy Szczecinem a miastami w Niemczech. Na jakiej głębokości znajdują się grunty, które mogą stanowić podstawę dla palowania. Jeśli chodzi o analizę porównawczą to skąd takie różnice na niekorzyść Pogodna.

P. T. Sawicki – zwrócił uwagę, że pod pojęciem infrastruktura zewnętrzna kryją się m.in. parkingi, gdzie w przypadku Pogodna przy planowanym stadionie nie są możliwe do zrealizowania odpowiednie ilości miejsc parkingowych. To jest ta główna różnica. Pod uwagę była także brana analiza zadaszenia stadionu, który by zacieniał pobliskie osiedle mieszkaniowe oraz akustyka, która by dochodziła także na okoliczny teren. Innym celem jest zapewnienie ciągu komunikacyjnego, gdzie na Dąbiu jest planowany przystanek dla Szybkiego Tramwaju. Innym argumentem jest to, że nowoczesne stadiony są poza centrami miast i mają funkcje intensyfikujące zabudowę.

P. K. Kozłowski - pierwsza podstawowa kwestia przy tańszych stadionach 30 tysięcznych to taka, że maja dużą ilość miejsc stojących. Zwrócił uwagę na czas przetargu w Niemczech i budowę stadionu, gdzie dane z rynku budowlanego są z 2005-2006 roku. My musimy się opierać na danych z rynku budowlanego w Polsce. Badania geologiczne są dla terenu Dąbia, projekt ilości pali bazował na tych badaniach, ale nie jest dziś w stanie powiedzieć na jakiej głębokości gruntów takie pale powinny być posadowione. Stadion jest planowany do budowy w najlepszej możliwej części terenu w Dąbiu, gdzie można wznosić ciężkie konstrukcje.

Radny A. Pawlak – czy były robione szacunkowe wyliczenia sprzedaży gruntów na ulicy Twardowskiego ? Chciałby poznać wartość tych gruntów.

Prezydent Miasta P. Krzystek – jesteśmy w dobrym momencie inwestowania. Szereg inwestycji kluczowych dla Miasta jest współfinansowanych z zewnątrz. Teren ten traktujemy jako rezerwę na przyszłość na wypadek pogorszenia sytuacji finansowej Miasta. Na pewno jest to drogi teren. Stwierdził, że ośrodek szkoleniowy dla dzieci i młodzieży powinien tam pozostać.

Radny T. Hinc – podziękował za rzetelną analizę i zapytał, ile będzie Miasto Szczecin w roku budżetowym kosztować jedno wydarzenie sportowe ? Jak będzie się kształtowała cena gruntu w Dąbiu po powstaniu stadionu.

P. K. Kozłowski – wyjaśnił, że imprezy sportowe na stadionie leżą tylko i wyłącznie w gestii klubu i to klub ponosi pełną odpowiedzialność za imprezy i wszystkie przychody związane z meczem są dla klubu. Każda budowa stadionu aktywizuje zabudowę wokół obiektu i wzrost wartości terenu.

Na tym zakończono dyskusję na temat projektu budowy stadionu miejskiego w Szczecinie.

Omawiana Prezentacja stanowi załącznik do niniejszego protokołu.


 

Ad. pkt. 4.
Sprawy różne i wolne wnioski.

Nie zgłoszono.

Na tym posiedzenie zakończono.