Odpowiedzi na interpelacje/zapytania

W związku z wniesioną przez Pana interpelacją, przesłaną przez Przewodniczącego Rady Miasta Szczecin, pismem znak: BRM.I.0003.140.2013.IŁ, w sprawie uregulowania stanu prawnego gruntów, stanowiących obecnie dwie odrębne nieruchomości, posiadających różne formy władania (przeszkoda do założenia jednej księgi wieczystej, wyodrębnienia lokali i ich sprzedaży) tj.:
-prawo własności działki nr 15/13 z obrębu 3012 (12 Nad Odrą), położonej w Szczecinie przy ul. Królewicza Kazimierza i ul. Św. Św. Cyryla i Metodego, dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw nr SZ1S/00177616/4 i -prawo użytkowania wieczystego działki nr 15/6, z obrębu z obrębu 3012 (12 Nad Odrą), położonej w Szczecinie przy ul. Królewicza Kazimierza i ul. Św. Św. Cyryla i Metodego i ul. Królewicza Kazimierza 2r, 2p, 2n, 2l, 2m; dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw nr SZ1S/00168107/7, stanowiącej własność Skarbu Państwa; które Spółka pod firmą „Tembud-Bis” Szut Spółka Jawna z siedzibą w Szczecinie zabudowała budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, uprzejmie informuję, że przedmiotowa sprawa jest traktowana przez Wydział Gospodarki Nieruchomościami jako bardzo pilna
i wszelkie czynności podejmowane są bez zbędnej zwłoki, jednakże zależą one między innymi w dużej mierze od działań prowadzonych przez Spółkę „Tembud-Bis” Szut Spółkę Jawną z siedzibą w Szczecinie.
W celu „ujednolicenia” formy władania gruntem pod budynkiem mieszkalnym do Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miasta Szczecin ww. Spółka, złożyła dwa wnioski: 1.W dniu 25.05.2012r. wpłynął wniosek Przedsiębiorstwa Budowlano – Usługowego LECHBUD Sp. z o.o. i Przedsiębiorstwa Budowlanego TEMBUD BIS Szut Spółki Jawnej, o sprzedaż na podstawie art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, posiadanej w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, położonej przy ul. Królewicza Kazimierza 2l, 2m, 2n, 2p, 2r – działki nr 15/6 w obrębie 3012.
Wnioskodawcy jednocześnie poinformowali, że na gruncie został wybudowany i ujawniony w Ewidencji gruntów i budynków, budynek mieszkalny. Wcześniej złożony wniosek nie mógł być załatwiony pozytywnie, ponieważ z dołączonych dokumentów wynikało, że nieruchomość jest niezabudowana, a jednym z warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, zarówno w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa i Gminy, jest zakończenie procesu inwestycyjnego i ujawnienie zabudowy w księdze wieczystej.
Wnioskodawcy zostali wezwani do uzupełnienia wniosku o opinię WUiAB oraz otrzymali zgodę na wykonanie we własnym zakresie operatu szacunkowego, aby skrócić czas oczekiwania na wycenę wykonywaną na zlecenie Urzędu w trybie zamówień publicznych.

Po otrzymaniu operatu szacunkowego, w ramach rokowań warunków sprzedaży, pismem z 12.10.2012r. wnioskodawcy zostali poinformowani, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, cena sprzedaży nie może być niższa niż 576.748,00 zł. Zgodnie z art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej, zaliczona została wartość użytkowania wieczystego.
W odpowiedzi użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowej przy ul. Królewicza Kazimierza 2l, 2m, 2n, 2p, 2r wnioskowali o rozłożenie na 12 rat kwoty należnej z tytułu sprzedaży.

W przypadku zbywania prawa własności na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości na podstawie art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, jeśli dochodzi do przysporzenia na rzecz nabywcy pomocy ze środków publicznych, występuje pomoc publiczna. Art. 10 ust. 5 tej ustawy nakazuje stosowanie do sprzedaży publicznych nieruchomości, przepisów o pomocy publicznej.
Przepisom o pomocy publicznej podlegają przedsiębiorcy, czyli podmioty prowadzące działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisów unijnych.
Dotychczas w tego typu spawach, do udzielenia pomocy publicznej dochodziło w przypadku rozłożenia należności na raty, gdy oprocentowanie rat było niższe od oprocentowania rynkowego dla kredytów i pożyczek.

W międzyczasie Wydział Gospodarki Nieruchomościami otrzymał opinię Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 3 października 2012r. z której wynika, że aby pomoc publiczna nie wystąpiła, przekazanie własności nieruchomości publicznej na rzecz przedsiębiorcy powinno zawsze następować na warunkach rynkowych, tzn. ustalona cena musi odzwierciedlać rynkową wartość nieruchomości i nie może mieć charakteru preferencyjnego. Z uwagi zaś na treść art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (na poczet ceny zaliczana jest wartość użytkowania wieczystego),
w każdym przypadku przekazania na własność nieruchomości publicznych może wystąpić pomoc finansowa dla przedsiębiorcy powodując konieczność stosowania przepisów o pomocy publicznej. Zdaniem UOKiK, sam mechanizm ustalania ceny za nabycie prawa własności został określony przez ustawodawcę w sposób bardzo korzystny, co powoduje, że w każdym przypadku sprzedaży prawa własności do nieruchomości, w odniesieniu do użytkownika wieczystego występuje pomoc publiczna.

Traktując, zgodnie z opinią UOKiK, zaliczenie na poczet ceny wartości prawa użytkowania wieczystego, jako przysporzenie korzyści finansowej dla przedsiębiorcy, w opisywanym przypadku nie może być udzielona pomoc publiczna z tego tytułu, gdyż wartość prawa użytkowania wieczystego wynosząca 1.846.563,00 zł przekroczy wysokość pomocy de minimis, która wynosi 200.000,00 euro dla każdego przedsiębiorcy za 3-letni okres, a nie obowiązuje w tym zakresie inny program pomocowy.
W chwili obecnej sprzedaż nieruchomości gruntowej przy ul. Królewicza Kazimierza 2l, 2m, 2n, 2p, 2r może nastąpić za cenę równą wartości rynkowej prawa własności, tj. 2.423.311,00 zł, z ewentualnym rozłożeniem ceny na raty.
Pomoc publiczna może być udzielona przedsiębiorcy będącemu w stanie wykazać dobrą kondycję finansową.

W tej kwestii pojawiły się wątpliwości i rozbieżności pomiędzy później wydawanymi przez UOKiK opiniami. UOKiK w prowadzonej z Wydziałem Gospodarki Nieruchomościami korespondencji poinformował, że w celu ostatecznego wyjaśnienia sprawy, w porozumieniu z Ministrem Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przygotowany zostanie wniosek notyfikacyjny do Komisji Europejskiej.

Użytkownicy wieczyści działki nr 15/6 poinformowali, że nie są przygotowani do nabycia prawa własności na takich zasadach i nie akceptują nabycia w trybie przepisów ustawy o pomocy publicznej.
Pismem z 20 maja 2013r. Urząd Miasta Szczecin wystąpił do UOKiK-u o podanie terminu ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie stosowania przepisów o pomocy publicznej przy nabywaniu prawa własności nieruchomości przez ich użytkowników wieczystych.
Mając na uwadze, że przedmiotowa nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa oraz dotychczasowe opinie w sprawie stosowania przepisów o pomocy publicznej przy sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, przygotowywane jest wystąpienie do Wojewody Zachodniopomorskiego o zajęcie stanowiska w sprawie sprzedaży prawa własności nieruchomości przy ul. W dniu 22 stycznia 2013r. wpłynął wniosek cyt. o „zamianę prawa własności(…) działki
nr 15/3 w prawo użytkowania wieczystego na okres do 05.12.2089” roku, ponieważ „sprawa zamiany wieczystego użytkowania prawo własności działki nr 15/6 ze względu
na interpretację przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 03.10.2012 znak: DDO-52-264(11)/12/AH i treść Waszego pisma UNP: 29836/WGN/-XVII/11 z dnia 07.12.2012 roku, nie może być załatwiona w tym trybie.”
Wydział Gospodarki Nieruchomości, po wystąpieniu, otrzymał pozytywną opinię prawną o możliwości m.in. zastosowania procedury nieodpłatnego nabycia działki nr 15/13 przez Skarb Państwa (nieodpłatne przekazanie nieruchomości na podstawie art. 9021 Kodeks cywilny) i oddania tej działki w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej (na mocy art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami), pod warunkiem zniesienia obciążeń na prawie własności nieruchomości, w przypadku ich istnienia.
Wobec powyższego Wydział Gospodarki Nieruchomościami po powziętych ustaleniach dotyczących stanu prawnego i faktycznego działki nr 15/13 wielokrotnie informował przedstawicieli Spółki, że w celu szybkiego i pomyślnego załatwienia sprawy nabycia przez Skarb Państwa, Spółka powinna:
- złożyć wniosek o podział geodezyjny działki nr 15/13, ponieważ częściowo leży ona w granicach terenu elementarnego S.B.2036.KD.L o przeznaczeniu pod drogę publiczną – lokalną (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Bolinko – Rynkowa” w Szczecinie - uchwała Nr XLVI/875/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 21 listopada 2010r., Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2005r., Nr 98, poz. 1985, zmieniony uchwałą Nr XXXVIII/941/09 Rady Miasta Szczecin z dnia 07 września 2009r., Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2009r., Nr 70, poz. 1868 - zmiana Bolinko Rynkowa 2), i niezbędne jest jej geodezyjne wydzielenie - obecnie jest w trakcie rozpatrywania,- usunąć obciążenia i hipoteki ciążące na nieruchomości dz. nr 15/13, wpisane w dziale III i IV księgi wieczystej Kw nr SZ1S/00168107/7, które mogłyby być skuteczne po nabyciu względem Skarbu Państwa, - określić wartość nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.Dnia 16 maja 2013r. w dziale IV księgi wieczystej Kw nr SZ1S/00168107/7, wpisano kolejne obciążenie hipoteczne.

Reasumując powyższe, osoby reprezentujące Spółkę pod firmą „Tembud-Bis” Szut Spółkę Jawną z siedzibą w Szczecinie, znają rozwiązania możliwe do zastosowania w istniejącym stanie faktycznym i prawnym i działania jakie powinni podjąć. W tej sytuacji Wydział Gospodarki Nieruchomościami oczekuje podjęcia kolejnych czynności przez Spółkę umożliwiających dalsze procedowanie sprawy.