Odpowiedzi na interpelacje/zapytania

Odpowiadając na zapytanie Nr 454, w oparciu o wyjaśnienia przekazane przez Szczecińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. oraz Towarzystwo Budownictwa Społecznego ” Prawobrzeże „ sp. z o.o. uprzejmie informuję, że zgodnie z obowiązującymi przepisami określonymi w ustawie z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Szczecińskie TBS-y mieszkania budowały z udziałem środków kredytowych pozyskanych w ramach rządowych programów mieszkaniowych. Większość budynków z mieszkaniami na wynajem w całym okresie działalności spółek wybudowano z udziałem środków kredytowych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który był prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego, a środki tego funduszu pochodziły z budżetu państwa.
W dniu 31 maja 2009 roku został zlikwidowany Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Oznacza to, że w stosunku do tych inwestycji Spółki obowiązują przepisy prawne dotyczące zasad wynajmu i ograniczenia sprzedaży mieszkań przeznaczonych docelowo na wynajem, które obowiązywały do dnia 31 maja 2009 roku.
W dniu 11 października 2011 roku zmianą do ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wprowadzono możliwość wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego, ale wyłącznie na warunkach określonych przepisami ustawy a cena ich sprzedaży nie może być niższa niż ich wartość rynkowa. Poza tym możliwość sprzedaży dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, których najemcy są jednocześnie partycypantami oraz którzy jako pierwsi zasiedlili wybudowane lokale i uczestniczyli w kosztach ich budowy wpłacając partycypację. W przypadku najemców mieszkań, którymi dysponuje Gmina Miasto Szczecin, tj. najemców wskazanych przez Gminę Miasto Szczecin do wynajęcia danego mieszkania, którzy nie uczestniczyli w kosztach jego budowy (nie wpłacali partycypacji), brak jest jakiekolwiek możliwości prawnej ich sprzedaży na rzecz najemców. Nie ma znaczenia czas użytkowania danego mieszkania przez danego najemcę.
W odniesieniu do nowo wybudowanych lub zmodernizowanych mieszkań z udziałem środków kredytowych zaciągniętych przez Spółkę w ramach dostępnych rządowych programów mieszkaniowych wspierających budowę mieszkań przeznaczonych docelowo na wynajem nie sprzedano żadnego mieszkania.
Odnosząc się do udziału czynszu w spłacie kredytów, zgodnie z obowiązującymi przepisami TBS-Y spłacają swoje zobowiązania kredytowe z dochodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej, różnorodnej działalności związanej z szeroko rozumianym mieszkalnictwem. Oznacza to, że dochody uzyskane przez spółki z czynszów za najem wszystkich lokali, w tym także lokali użytkowych i garaży, muszą pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań, w tym przede wszystkim kredytowych, związanych z budową lub modernizacją. Faktem jest, że najważniejszym źródłem dochodów Spółki, zgodnym z jej podstawowym przedmiotem działalności, jest dochód z wynajmu mieszkań. Spółka posiada także inne budynki z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem poza wybudowanymi lub zmodernizowanymi z udziałem środków kredytowych. Stanowią one także źródło dochodów. Innymi źródłami dochodów Spółki są dochody z wynajmu lokali użytkowych, garaży oraz wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Oznacza to, że dla poszczególnych lokali z uwagi na różną wysokość udziału preferencyjnego kredytu nie można w sposób jednoznaczny określić proporcji czynszu w spłacie zobowiązań kredytowych . Bezspornym jest, że Spółka spłaca własne zobowiązania kredytowe z dochodów z wynajmu mieszkań, lokali użytkowych, garaży i innych dochodów uzyskanych z prowadzonej działalności.
Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie.
W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 roku, cena jego sprzedaży nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018r. poz. 121, 50 i 650).
Cena sprzedaży takiego lokalu powinna uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, w szczególności spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego towarzystwa wraz z odsetkami oraz spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej, oraz koszty wyceny nieruchomości.
Na wniosek towarzystwa budownictwa społecznego Bank Gospodarstwa Krajowego, w terminie 21dni od dnia otrzymania wniosku, ustala wysokość zadłużenia przypadającego na wyodrębniony na własność lokal z tytułu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytu oraz wysokość przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej.
Kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu wpłaconą przez najemców lokali, która ma zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży ustala się zgodnie z zapisami ww. ustawy.
Szczecińskie TBS-y nie zbywały lokali w tym trybie.

Poniższe tabele prezentują zestawienie zaciągniętych przez TBS-y kredytów w banku Gospodarstwa Krajowego