Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2010 roku

W kwietniu 2010 r. Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego UM Szczecin przeprowadził kontrolę w Zarządzie Budynków i Lokali Komunalnych w Szczecinie zw. dalej ZBiLK, w zakresie prawidłowości dokonania zamiany lokalu mieszkalnego położonego przy ul. Parkowej (lokal nr 1) na lokal przy ul. Mazurskiej (lokal nr 2) oraz zamiany lokalu położonego przy ul. Monte Cassino (lokal nr 3) na lokal przy ul. Sikorskiego (lokal nr 4).
W wystąpieniu pokontrolnym przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniższych ustaleń.
Kontrola prawidłowości dokonania zamiany lokalu nr 1 na lokal nr 2 oraz wskazania lokalu zamiennego nr 4 w zamian za lokal nr 3 wykazała, iż w ramach obu procedur nie przestrzegano przepisów prawa miejscowego dot. przesłanek podmiotowych zawarcia umowy najmu tj. obowiązku sprawdzenia czy wnioskodawca posiada tytuł prawny do lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Ustalono, że w przypadku procedury zamiany lokalu nr 1 na lokal nr 2 nie dokonano – z chwilą złożenia wniosku z dniem 29.09.2004 r. - analizy spełnienia przez wnioskodawców ww. przesłanki negatywnej, co naruszyło przepis §2 ust. 1 pkt 1 uchwały nr VI/114/03 Rady Miasta Szczecina z dnia 09.06.2003 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, zw. dalej uchwałą z dnia 09.06.2003 r. (po zmianach wprowadzonych z dniem 04.02.2004 r.), według którego osoby pełnoletnie ubiegające się o lokal z mieszkaniowego zasobu Gminy, w chwili składania wniosku i przystąpienia do jego realizacji muszą łącznie spełniać poniższe warunki: nie posiadać tytułu prawnego do lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, położonego na terenie Gminy Szczecin lub w miejscowości pobliskiej; w przypadku małżonków żadnemu z nich nie może przysługiwać taki tytuł. Analizy tej dokonano natomiast na dzień „przystąpienia do realizacji wniosku” tj. w dniu 11.09.2009 r., przy czym ograniczono ją do przyjęcia od wnioskodawców pisemnych oświadczeń w tym przedmiocie, bez sprawdzenia danych wnioskodawców w rejestrze ewidencji gruntów i budynków SITGMIN (akta sprawy nie zawierały stosownych wyciągów z ww. rejestru). W toku czynności kontrolnych ustalono, iż jeden z wnioskodawców posiadał od dnia 06.05.2004 r. prawo do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. Bazarowej w Szczecinie (współwłasność), tym samym poświadczył nieprawdę na dokumencie „oświadczenie do wniosku o zamianę” z dnia 11.09.2009 r. gdzie wskazał, iż nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innego mieszkania (pkt. 5 ww. oświadczenia), a samo zawarcie umowy najmu z dnia 23.10.2009 r. nastąpiło pomimo wystąpienia przesłanki negatywnej, o której mowa w §2 ust. 1 pkt 1 uchwały z dnia 09.06.2003 r.
W toku kontroli wykazano również, iż poprzedzającej zawarcie umowy najmu z dnia 23.10.2009 r. analizy dochodów gospodarstwa domowego wnioskodawców dokonano za okres czerwiec – sierpień 2009 r., co naruszyło przepis § 4 ust. 1 pkt 2 w zw. z ust. 2 i §2 ust. 1 pkt 3 uchwały z dnia 09.06.2003 r., według których dochody gospodarstwa domowego uwzględnia się z okresu 3 miesięcy kalendarzowych poprzedzających zawarcie umowy najmu. Przyczyną powyższego była - według oświadczenia pracownika ZBiLK - konieczność przesunięcia terminu zawarcia umowy najmu w związku ze stwierdzonym faktem zainstalowania w zdawanym lokalu piecyka gazowego bez zgody administracji.
W przypadku procedury wskazania lokalu zamiennego nr 4 w zamian za lokal nr 3 w ogóle nie dokonano analizy przesłanki posiadania przez wnioskodawców tytułu prawnego do lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, czym naruszono wspominany przepis §2 ust. 1 pkt 1 uchwały z dnia 09.06.2003 r. W aktach sprawy znajdował się jedynie wydruk z systemu PESEL z dnia 08.01.2009 r. z kartą osobową jednego z wnioskodawców oraz odręczną adnotacją o treści „wnioskodawca nie jest zameldowany na terenie Gminy Szczecin”, a także notatka służbowa z dnia 13.01.2009 r. wskazująca na przeprowadzoną rozmowę telefoniczną z tymże wnioskodawcą, w wyniku której uzyskano informację, iż nie posiada on tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Wyżej wymienione czynności nie spełniają – w ocenie kontroli – należytego wykonania obowiązku analizy przesłanki posiadania przez wnioskodawców tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.
Ustalono, iż zamiana jak i wskazanie lokalu zamiennego nastąpiło po spełnieniu przesłanek przedmiotowych określonych w § 9 ust. 1 pkt 1 uchwały z dnia 09.06.2003 r. (zamiana na lokal o mniejszej powierzchni i mniejszy o co najmniej jeden pokój od dotychczas zajmowanego – jako przesłanki zamiany) oraz w § 12 ust. 2 pkt 6 uchwały z dnia 09.06.2003 r. (uznanie lokalu za nie nadający się na stały pobyt ludzi – jako przesłanki wskazania lokalu zamiennego).
Uwagę kontroli zwraca natomiast fakt równoczesnego prowadzenia procedury zamiany lokalu nr 1 na lokal nr 2 (wniosek z dnia 29.09.2004 r.) i procedury zbycia lokalu nr 1 (wniosek z dnia 06.09.2006 r.) – oba na rzecz tych samych wnioskodawców. Ustalono, że w momencie wskazania do zamiany lokalu nr 2 (pismo z dnia 21.05.2009 r.), Wydział Gospodarki Nieruchomościami UM Szczecin dysponował już operatem szacunkowym stanowiącym wycenę lokalu nr 1 (25.02.2009 r.), natomiast w momencie skierowania do zawarcia umowy najmu lokalu nr 2 (12.10.2009 r.) i zawarcia umowy (23.10.2009 r.), dysponował oświadczeniem woli na sprzedaż lokalu nr 1 (20.07.2009 r.) oraz oświadczeniem wnioskodawców o zgodzie na zaproponowaną cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego (02.09.2009 r.). W ocenie kontroli, abstrahując od dopuszczalności składania przez najemców zarówno wniosku o zamianę jak i sprzedaż lokalu mieszkalnego, realizacja wniosku o zamianę w sytuacji znacznego już zaawansowania procedury sprzedaży lokalu mieszkalnego (a w praktyce zakończenia procedury przygotowania do sprzedaży i oczekiwanie na zawarcie aktu notarialnego) godzić może w zasadę racjonalnego gospodarowania zasobem mieszkaniowym (z zastrzeżeniem, że dotyczy to realizacji wniosków o najem na rzecz osób nieposiadających lokalu, a nie aspektu dochodowego związanego ze sprzedażą lokalu), biorąc pod uwagę fakt, iż w rezultacie zamiany nie „odzyskano” lokalu wolnego do zasiedlenia (w lokalu nr 1 – tzw. lokal „wspólny” - pozostał drugi najemca, który pismem z dnia 04.11.2009 r. złożył wniosek o sprzedaż zwolnionej części lokalu w trybie §13 ust. 2 uchwały Nr XVI/316/04 Rady Miasta Szczecina z dnia 16.02.2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży stanowiących własność Gminy Miasto Szczecin).

W związku z poczynionymi ustaleniami kontroli, stosownie do § 37 ust. 3 Załącznika nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli, Prezydent zalecił Dyrektorowi ZBiLK aby:
1. przestrzegał przepisów uchwały z dnia 09.06.2003 r. w zakresie weryfikacji przesłanek podmiotowych zawierania umów najmu lokali mieszkalnych,
2. rozważył – w porozumieniu z Dyrektorem WGN UM Szczecin – wypracowanie systemu przepływu pomiędzy ZBiLK a WGN informacji dot. stanu zaawansowania realizacji wniosków o sprzedaż komunalnym lokali mieszkalnych w przypadku których najemcy złożyli równocześnie wnioski dot. przyznania innego lokalu (zwłaszcza w sytuacji dot. lokali wspólnych).