Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2016 roku

Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego Urzędu Miasta Szczecin w okresie marzec - kwiecień 2016 r. przeprowadził w Liceum Ogólnokształcącym z Oddziałami Integracyjnymi (zw. dalej LOzOI lub jednostką) kontrolę w zakresie prawidłowości gospodarowania mieniem komunalnym, w tym zawierania umów w latach 2014 – 2015 r..

Ocena kontrolowanego zagadnienia, wnioski i zalecenia pokontrolne zawarte zostały w wystąpieniu pokontrolnym z dnia 18.05.2016 r.

I. Ocena ogólna kontrolowanej działalności

W wyniku przeprowadzonej kontroli w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym, w tym zawierania umów w latach 2014-2015 ustalono, że:

• Dyrektor LOzOI zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 1 pomimo braku podstaw do ustalenia, iż wdowiec po poprzednim najemcy - byłej pracownicy LOzOI - może wstąpić w stosunek najmu.

W pozostałym zakresie nie stwierdzono uchybień, a w szczególności:

• punktacja lokali stanowiąca podstawę stawki czynszu została określona zgodnie z Zasadami ustalania ilości punktów dla danego lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (Załącznik do Zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu wprowadzonych uchwałą Rady Miasta Szczecin nr XLVII/1187/10 z dnia 24 maja 2010 r. w sprawie ustalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasto Szczecin na lata 2010-2015 (ze zm.),
• prawidłowo ustalono wysokość stawki czynszu i zaniechano jej zmiany z uwagi na treść pism Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 28 października 2013 r. (znak: WGN-XV.7110.1385.2013.RM) oraz z dnia 20 czerwca 2014 r. (znak: WGN-XV.7110.693.2014.RM),
• zastosowano właściwe stawki opłat za zimną wodę, ścieki, wywóz śmieci,
• treść zawieranych przez LOzOI umów była precyzyjna i wewnętrznie spójna oraz w sposób wyczerpujący regulowała prawa i obowiązki stron, a umowy były każdorazowo przekazywane do Wydziału Oświaty UM Szczecin celem ich zaopiniowania przez radcę prawnego,
• w przypadku nieterminowych płatności za najem lokali/powierzchni użytkowych każdorazowo naliczano ustawowe odsetki,
• jednostka podejmowała działania w zakresie utrzymania należytego stanu technicznego obiektu budowlanego,
• prawidłowo dokonywano wpisów do książki obiektu budowlanego.

II. Oceny cząstkowe

1. Najem lokali funkcyjnych należących do gminnego zasobu mieszkaniowego 

Do dnia zakończenia kontroli jednostka dysponowała 3 lokalami mieszkalnymi:

1. lokalem położonym przy al. Wojska Polskiego 119/1 o łącznej powierzchni użytkowej 46,41 m²,
2. lokalem położonym przy al. Wojska Polskiego 119/2 o łącznej powierzchni użytkowej 36,53 m²,
3. lokalem położonym przy al. Wojska Polskiego 119/3 o łącznej powierzchni użytkowej 48,69 m²,

 Ostatniej aktualizacji opłat z tytułu użytkowania w/w lokali mieszkalnych dokonano z dniem 1 maja 2015 r. Opłaty dla poszczególnych lokali wynosiły odpowiednio:

1. dla lokalu nr 1:

- stawka czynszu: 361,83 zł,

- zimna woda: 4,34 zł/m³,

- ścieki: 6,75 zł/m³,

- wywóz odpadów komunalnych: 64,69 zł

2. dla lokalu nr 2:

- stawka czynszu: 277,45 zł,

- zimna woda: 4,34 zł/m³,

- ścieki: 6,75 zł/m³,

- wywóz odpadów komunalnych: 48,51 zł,

3. dla lokalu nr 3:

- stawka czynszu: 378,11 zł,

- zimna woda: 4,34 zł/m³,

- ścieki: 6,75 zł/m³,

- wywóz odpadów komunalnych: 16,17 zł

W dniu 01.12.1995 r. ówczesny Dyrektor LOzOI zawarł ze starszą woźną w LOzOI (zw. dalej pracownikiem lub najemcą) umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 1. Według § 6 i 7 umowy zawarta ona była jedynie na czas trwania stosunku pracy a w razie jego ustania najemca zobowiązany był do wydania lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy. Z dniem 18.05.1999 r. pracownik przeszedł na rentę w związku z czym umowa najmu została rozwiązana. W dniu 02.02.2006 r. pracownik zmarł.

Wdowiec po poprzednim najemcy lokalu nr 1 wystąpił w dniu 23.06.2006 r. do Dyrektora LOzOI o zawarcie z nim umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 1. Z uwagi na treść umowy zawartej na czas trwania stosunku pracy najemcy brak było podstaw do ustalenia, iż wdowiec po byłej pracownicy może wstąpić w stosunek najmu.

Dyrektor LOzOI - pomimo wskazanego powyżej braku podstaw - zawarł w dniu 01.06.2012 r. na okres do 31.05.2017 r. z wdowcem po poprzednim najemcy umowę najmu przedmiotowego lokalu. Według art. 691 §  1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j. t. Dz. U z 2016 r. poz. 380 ze zm) umowa najmu mogła zostać zawarta jedynie w sytuacji śmierci najemcy lokalu mieszkalnego
a najem uległ rozwiązaniu z momentem ustania stosunku pracy poprzedniego najemcy tj. z dniem 18.05.1999 r. Od tego momentu lokal użytkowany był bezumownie.

Ustalono ponadto, że:

• treść umów najmu lokali mieszkalnych była zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa,
• punktacja lokali wymagana do ustalenia stawki czynszu została ustalona zgodnie z Zasadami ustalania ilości punktów dla danego lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin, 
• lokale mieszkalne zostały przekazane najemcom protokołem zdawczo-odbiorczym,
• zastosowano właściwe stawki opłat za zimną wodę, ścieki, energię elektryczną w częściach wspólnych, wywóz śmieci i centralne ogrzewanie,
• dokumentacja księgowa ewidencjonująca należności z tytułu najmu lokali mieszkalnych prowadzona była rzetelnie i terminowo.

2. Najem lokali użytkowych oraz powierzchni

W okresie od stycznia 2014 r. do grudnia 2015 r. LOzOI zawarło 14 umów, których przedmiotem był wynajem sal lekcyjnych, sali gimnastycznej oraz powierzchni pod automaty z produktami spożywczymi.

Nie stwierdzono uchybień w powyższym obszarze.

W pozostałym zakresie ustalono, że:

• treść zawieranych przez LOzOI umów była precyzyjna i wewnętrznie spójna oraz w sposób wyczerpujący regulowała prawa i obowiązki stron,
• umowy były każdorazowo przekazywane do Woś celem ich zaopiniowania przez radcę prawnego,
•  w przypadku nieterminowych płatności za najem lokali/powierzchni użytkowych każdorazowo naliczano ustawowe odsetki.

3. Przeglądy budowlane  i książka obiektu budowlanego

Jednostka posiadała aktualne przeglądy kontroli stanu technicznego budynku oraz elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, przewodów kominowych oraz instalacji elektrycznej i gazowej, co wyczerpywało dyspozycję art. 62 ust. 1 pkt 1-2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (j. t. Dz. U. z 2016 r. poz. 290) (zw. dalej pbu).

Książka obiektu budowlanego LOzOI została założona w dniu 26.08.2001 r.  była zgodna ze wzorem ówcześnie obowiązującego rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 19 października 1998 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 135, poz. 882) (zw. dalej rozporządzeniem z 1998 r.).

Fakt przeprowadzenia badań i kontroli stanu technicznego budynku był odnotowany w książce obiektu budowlanego, co było zgodne z § 5 pkt 4 rozporządzenia z 1998 r., wg którego wpisy do książki obejmują m.in. protokoły kontroli oraz badań określonych w art. 62 ust. 1-2 pbu.

Nie stwierdzono nieprawidłowości ani uchybień w zakresie przeprowadzania okresowych kontroli obiektu.

W pozostałym zakresie ustalono, że:

• przestrzegano terminów przeprowadzania przeglądów i kontroli budowlanych,
• wpisy do książki obiektu były jednoznaczne i zwięzłe, dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności dla której było wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu i zawierały: dane identyfikujące dokument będący przedmiotem wpisu.

III. Uwagi i zalecenia

Przedstawiając powyższe oceny i uwagi, stosownie do § 35 ust. 4 Załącznika Nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli Prezydent Miasta Szczecin zalecił Dyrektorowi LOzOI nie zawierać umów najmu lokali mieszkalnych w sytuacji braku podstaw do ustalenia możliwości wstąpienia w stosunek najmu.