Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2005 roku

        W czerwcu 2005 r. Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego przeprowadził kontrolę w Wydziale Mieszkalnictwa i Lokali Użytkowych Urzędu Miasta Szczecin zw. dalej WMiLU. Kontrolą objęto ustalenie czy nastąpiło niekorzystne w skutkach niedopatrzenie Zarządu Miasta Szczecin (zaniechanie podjęcia decyzji dokonującej zmiany wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności budynku po zakończeniu adaptacji strychu – lokal przy ul. xxx) w zakresie realizacji przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16.07.1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.
W wystąpieniu pokontrolnym przedstawiono ocenę badanych obszarów, dokonując poniższych ustaleń.

Według art. 21 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (j.t. Dz. U. z 1991, nr 30, poz. 127 ze zm.) zw. dalej ustawa g.g.w.n., na Zarządzie Gminy spoczywał - w odniesieniu do nieruchomości stanowiacych własność Gminy - obowiazek wydania, po dokonanej przebudowie i powiększeniu liczby lokali w budynku, decyzji o zmianie wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz gruntu. W wypadku zmniejszenia się w wyniku wydanej decyzji, wielkości udziału we współwłasności domu, właścicielom poszczególnych lokali przysługiwało odszkodowanie ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z powyższym korespondowały przepisy  Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16.07.1991 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. nr 72, poz. 311 ze zm.), które w §8  (obowiązującym do 1.1.1995 r.) stanowiło, że "w razie przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy domu, o którym mowa w art. 21 ust. 3 ustawy g.g.w.n, w wyniku czego jest pozyskiwany samodzielny lokal, powierzchnię użytkową pozyskanego lokalu wyłącza się z powierzchni użytkowej tej części domu, która stanowi współwłasność właścicieli poszczególnych lokali".

        Kontrola nie ustaliła czy po adaptacji pomieszczenia strychowego w budynku przy ul. xxx wydano decyzję dokonującą zmiany wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności budynku. Wydział Mieszkalnictwa i Lokali Użytkowych UM Szczecin, do którego zadań należało - wg stanu na dzień zakończenia kontroli - prowadzenie spraw związanych ze sprzedażą komunalnych lokali mieszkalnych, w tym przygotowywanie dokumentów w celu zawarcia aktu notarialnego o sprzedaży oraz ustalanie i dokonywanie korekt udziałów nieruchomości wspólnej, nie posiadał akt dot. lokalu przy ul. xxx. Akta powyższe - wg uzyskanych od Dyrektora WMiLU wyjaśnień - przekazano na przełomie 1996-1997 r. ówczesnemu zarządcy wspólnoty, a obecnie z uwagi na zmiany organizacyjne w Urzędzie Miasta oraz wybór nowych zarządców nie było możliwości ich umiejscowienia. Kontrolujacemu nie przedstawiono również protokołu przekazania akt. Brak w wydziale ww. akt stanowi naruszenie obowiązku określonego w § 34 ust. 1 rozporządzenia  Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 grudnia 1999 r. w sprawie instrukcji kancelaryjnej dla organów gmin i związków międzygminnych (Dz. U. nr 112, poz. 1319 ze zm.) wg którego akta spraw przechowuje się w wydziałach lub w archiwum zakładowym.

        Według uzyskanych w WMiLU informacji, w aktach sądowych  prowadzonych dla nieruchomości przy ul. xxx brak jest wydanej po 1991 r. decyzji zmieniającej wielkość udziałów we współwłasności, a według  art. 21 ust. 6 ustawy g.g.w.n. - ostateczna decyzja o zmianie udziałów stanowiła podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej.

        Nie ustalono również przyczyn niewydania ww. decyzji, albowiem obowiązujący od 1991 r. regulamin organizacyjny Urzędu Miejskiego w Szczecinie (wprowadzony uchwałą nr XVI/178/91 Rady Miejskiej z dnia 29.07.1991 r.), nie wskazywał jednoznacznie, który z Wydziałów Urzędu prowadzących sprawy związane ze sprzedażą lokali mieszkalnych tj. Wydział Budynków i Lokali Komunalnych albo Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami, był odpowiedzialny za przygotowanie decyzji w sprawie zmiany wielkości udziałów.

        Określenie niekorzystnych skutków zaniechania podjęcia przez Zarząd Gminy Szczecin decyzji zmieniającej wielkość udziałów po zakończonej w 1991 r. adaptacji strychu na cele mieszkalne w budynku przy ul. xxx, zależy z kolei od ustalenia właściciela przedmiotowego lokalu. Uznanie za aktualnego właściciela przedmiotowego lokalu Gminy Miasto Szczecin równałoby się bowiem z przyjęciem braku niekorzystnych skutków zaniechania wydania ww. decyzji zmieniającej udziały. W sytuacji opisanej powyżej Gminie - jako wyłącznemu właścicielowi - przysługiwałoby prawo sprzedaży lokalu po preferencyjnej cenie (zastosowanie bonifikat), a tym samym zadośćuczynienie żądaniu obecnych najemców lokalu. Przyjęcie natomiast, że ww. lokal stanowi obecnie przedmiot współwłasności właścicieli poszczególnych lokali oraz Gminy Miasto Szczecin jako właściciela pozostałych niesprzedanych lokali, pociąga za sobą konieczność wyjaśnienia: czy i jaki wpływ na obecny status właścicielski lokalu miało zaniechanie wydania, po dokonanej przebudowie pomieszczenia strychowego na lokal mieszkalny, decyzji zmieniającej wielkość udziałów we współwłasności budynku.

        Według opinii radców prawnych Urzędu Miasta Szczecin z dnia 2 i 14 czerwca 2005 r. brak decyzji dokonującej zmiany wielkości udziałów, po zaadaptowaniu strychu na lokal mieszkalny, nie ma znaczenia konstytuującego stan prawny. Bez względu na to czy strych został zaadaptowany na lokal mieszkalny przed nabyciem pierwszego lokalu w budynku, czy też w sytuacji gdy jeden bądź cześć lokali w tym budynku zostało już sprzedane, rozstrzygające znacznie miał bowiem zapis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (j.t.  Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.),  zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowiły grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli. W opinii radców skoro od 17.05.1991 r. zaadaptowany lokal już jako mieszkalny zajmowali najemcy Gminy,  przyjąć należało, iż w dniu 01.01.1995 r. lokal ten nie był częścią wspólną, a tym samym stanowił własność Gminy. Zmiana udziałów wskutek wyodrębnienia samodzielnego lokalu konieczną była natomiast do likwidacji niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Gmina jako właściciel, bądź jeden z właścicieli mogła wystąpić w trybie art. 10 ustawy z dnia 6.07.1982  r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361 ze zm.). do Sądu z żądaniem usunięcia niezgodności. Z takim samym roszczeniem mógł i może wystąpić każdy właściciel lokalu, którego prawo w zakresie udziałów jest wpisane błędnie, po wcześniejszym dokonaniu obmiaru nieruchomości w zakresie powierzchni budynku, lokalu i części ułamkowych powierzchni wspólnych.

 

W związku z poczynionymi ustaleniami kontroli odnośnie braku znaczenia faktu niewydania przez Zarząd Gminy decyzji o zmianie wielkości udziałów dla obecnego statusu właścicielskiego lokalu przy ul. xxx, stosownie do § 37 ust. 3 Załącznika
nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli, Prezydent zalecił Dyrektorowi WMiLU, aby:

-           wszczął procedurę sprzedaży lokalu położonego w Szczecinie przy ul. xxx,  zgodnie z żądaniem wnioskodawców.

-           w trakcie postępowania związanego ze sprzedażą, w sytuacji wystąpienia wątpliwości prawnych, konieczności zaskarżania czynności itp., współdziałał ściśle z Biurem Prawnym Urzędu Miasta.

 -   ustalił miejsce przechowywania akt dot. lokalu przy ul. xxx, a następnie wyegzekwował zwrot tych akt.

 -   bezwzględnie przestrzegał przepisów instrukcji kancelaryjnej dla organów gmin i związków międzygminnych.