Kontrole przeprowadzone przez WKiAW w 2005 roku

    W październiku 2005 r. Wydział Kontroli i Audytu Wewnętrznego przeprowadził kontrolę w Wydziale Mieszkalnictwa i Lokali Użytkowych (WMiLU) oraz Wydziale Gospodarki Nieruchomościami (WGN) Urzędu Miasta Szczecin w sprawie skargi Pana (wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy z dnia 6.09.2001 r. o dostępie do informacji publicznej Dz. U. Nr 112, poz. 1198 ze zm.) zw. dalej - wyłączenie – dotyczącej w szczególności prawidłowości postępowania pracowników Urzędu Miasta przy prowadzeniu sprawy wstąpienia w stosunek najmu lokalu komunalnego przy ulicy (wyłączenie) (w tym zwrotu kaucji mieszkaniowej), oraz nieodpłatnego przeniesienia własności i przedłużenia umowy najmu garażu zlokalizowanego przy ulicy (wyłączenie).

 

    Kontrola została podjęta na skutek pisemnej skargi złożonej w dniu 23.09.2005 r. przez Pana (wyłączenie) zamieszkałego w Szczecinie przy ulicy (wyłączenie).

    Analiza skargi jak i ustne wyjaśnienia skarżącego złożone w dniu 17.10.2005 r., dały podstawy do wyodrębnienia następujących, a wynikających z twierdzeń skarżącego, zarzutów: 1) nieprawidłowe przeprowadzenie przez pracowników Urzędu Miasta postępowania o wstąpienie w stosunek najmu lokalu komunalnego przy ulicy (wyłączenie) po śmierci dotychczasowego najemcy Pana (wyłączenie); 2) niezrealizowanie wniosku skarżącego o zwrot kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez poprzednich najemców lokalu przy ulicy (wyłączenie); 3) niezrealizowanie wniosku skarżącego o nieodpłatne przeniesienie własności garażu zlokalizowanego na posesji przy ulicy (wyłączenie), 4) niezrealizowanie wniosku o zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony dot. ww. garażu; 5) brak odpowiedzi na pytanie skarżącego kogo:  (wyłączenie) czy (wyłączenie) dot. wykup lokalu przy ulicy (wyłączenie).

    Odnosząc się do pierwszego zarzutu, w trakcie kontroli ustalono, że na podstawie przeprowadzonego przez ówczesny Wydział Budynków i Lokali Komunalnych (WBiLK) Urzędu Miasta Szczecin postępowania wyjaśniającego mającego na celu stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu po zgonie najemcy lokalu komunalnego przy ulicy (wyłączenie), w oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 02.07.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych o dodatkach mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.) zwaną dalej – ustawą o najmie,  lokal powyższy przyznano Pani  (wyłączenie) - (wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa). Na podstawie zeznań wnioskodawczyni jak i świadków – lokatorów budynku nr 6 przy ulicy (wyłączenie) ustalono bowiem fakt pozostawania przez  wnioskodawczynię we wspólnym pożyciu ze zmarłym najemcą oraz fakt ich wspólnego zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu do chwili śmierci dotychczasowego najemcy. Nieposiadanie przez wnioskodawczynię tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu mieszkalnego stwierdzono natomiast w oparciu o złożone w dniu 29.06.2000 r. oświadczenie wnioskodawczyni.

    W toku kontroli ustalono jednakże, że Pani (wyłączenie) posiadała w chwili śmierci dotychczasowego najemcy tj. w dniu 08.06.2000 r. spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w Spółdzielni Mieszkaniowej „Dąb” w Szczecinie (od dnia 14.01.1999 r.), które następnie zbyła na dzień przed datą wskazaną we wspomnianym  zaświadczeniu, tj. w dniu 28.06.2000 r. Posiadanie przez wnioskodawczynię w chwili śmierci dotychczasowego najemcy innego lokalu mieszkalnego stanowiło przesłankę negatywną do wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o najmie,  wg którego  - wstąpienie z mocy prawa w stosunek najmu po zmarłym najemcy nie dotyczy osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego.

    Prowadząc postępowanie wyjaśniające WBiLK nie powziął informacji o posiadaniu przez wnioskodawczynię prawa do innego lokalu mieszkalnego. Jak wynika z wyjaśnień - inspektora referatu ds. regulacji stanów prawnych lokali mieszkalnych WMiLU, prawdziwość ww. oświadczenia podlegała weryfikacji w sytuacji gdy dysponowano informacją z innych źródeł, że wnioskodawca może posiadać na dzień śmierci dotychczasowego najemcy lokalu komunalnego, tytuł prawny do lokalu lub nieruchomości mieszkalnej. Wydział nie dysponował wówczas jak i nadal nie dysponuje bezpośrednim dostępem do danych – rejestrów lokatorów Spółdzielni Mieszkaniowych na terenie Szczecina.

    W ocenie kontroli pośrednią przyczyną braku informacji o posiadaniu przez wnioskodawcę innego lokalu mieszkalnego, był nieprawidłowo sformułowany druk  oświadczenia dot. powyższych kwestii, albowiem nie zawarto w nim bezpośrednio stwierdzenia, że nieposiadanie innego tytułu do lokalu mieszkalnego dot. stanu na dzień śmierci dotychczasowego najemcy. Stosowany przez WBiLK druk oświadczenia literalnie dotyczył natomiast jedynie stanu na dzień złożenia takiego oświadczenia.

Za niezasadne, dla oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu, należało – w ocenie kontroli – uznać twierdzenia skarżącego, iż przyznanie lokalu komunalnego nastąpiło na podstawie sfałszowanych kart meldunkowych potwierdzających zameldowanie wnioskodawczyni na pobyt czasowy w przedmiotowym lokalu. Niezależnie bowiem od faktu umorzenia przez Prokuraturę Rejonową – Szczecin Śródmieście postępowania przygotowawczego w sprawie sfałszowania ww. kart meldunkowych, wskazać należy, że okoliczność zameldowania pod oznaczonym adresem lub brak meldunku nie posiadała decydującego znaczenia dla oceny wspólnego zamieszkiwania w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o najmie. Istotny bowiem był fakt rzeczywistego wspólnego zamieszkiwania wnioskodawczyni z najemcą aż do chwili jego śmierci (co ustalono bezsprzecznie na podstawie zeznań świadków), przez co należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu skupia się życie osobiste i działalność wnioskodawczyni. Tym samym, zameldowanie w miejscu pobytu, jest tylko dopełnieniem obowiązku meldunkowego, będącym jednym (ale nie jedynym) z dowodów przebywania w danym lokalu. Nie powoduje jednak – w ocenie kontroli -  żadnych bezpośrednich i nie podważalnych  skutków prawnych w sferze stosunków lokalowych. Również, wbrew twierdzeniom skarżącego, ustawa o najmie nie przewidywała warunku 2 letniego okresu zameldowania w lokalu na pobyt stały jako koniecznej przesłanki do wstąpienia przez wnioskodawczynię z mocy prawa w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy.

    Odmowa realizacji wniosku skarżącego z dnia 07.07.2000 r. o przyznanie prawa najmu lokalu komunalnego na rzecz syna wnioskodawcy, uzasadniona była natomiast faktem, iż syn wnioskodawcy (jako bratanek zmarłego najemcy) nie był osoba uprawnioną w myśl art. 8 ustawy o najmie do wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu tegoż lokalu. Z uwagi na to, że skarżący (jak i syn skarżącego) nie uzyskał prawa najmu przedmiotowego lokalu, brak było również możliwości realizacji wniosku skarżącego o sprzedaż ww. lokalu, gdyż zgodnie z §9 uchwały nr XVI/316/04 Rady Miasta Szczecina z dnia 16.02.2004 r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży stanowiących własność Gminy Miasto Szczecin, jak i §3 obowiązującej poprzednio uchwały nr XLI/522/97 Rady Miasta Szczecina z dnia 29.12.1997 r. w sprawie prywatyzacji komunalnych lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i budynków (po zmianie wprowadzonej uchwałą nr VII/330/99 Rady Miasta Szczecina z dnia 30.03.1999 r.) –  mieszkalne (lokale) będące przedmiotem najmu podlegają sprzedaży na rzecz ich najemców w trybie bezprzetargowym, a sprzedaż w trybie przetargu dot. jedynie wolnych lokali mieszkalnych, których zasiedlenie zgodnie z obowiązującym prawem w drodze najmu jest niemożliwe lub których zbycie uzasadnione jest względami racjonalnego gospodarowania zasobem gminy.

     Złożony przez zmarłego najemcę (brata skarżącego) w 1999 r. wniosek o sprzedaż przedmiotowego lokalu, nie został zrealizowany do chwili śmierci najemcy,  z uwagi na brak kompletnej dokumentacji geodezyjno – prawnej dot. tegoż lokalu. Wbrew twierdzeniom skarżącego, samo złożenie przez zmarłego najemcę wniosku o sprzedaż lokalu, nie spowodowało powstania roszczenia o jego wykup, które po śmierci najemcy, przeszłoby w drodze spadkobrania na skarżącego (jak przykładowo – roszczenie wynikające z prawa pierwokupu – art. 389 kodeksu cywilnego). Skarżący do dnia zakończenia kontroli nie przedstawił również żadnego dowodu na okoliczność dokonania przez zmarłego najemcę wpłaty kwoty pieniężnej na wykup ww. lokalu, pomimo że już w piśmie z dnia 29.01.2002 r. poinformowano go, iż zmarły najemca nie dokonywał żadnych wpłat z tytułu wykupu mieszkania.

      Kontrola nie potwierdziła zasadności wniosku skarżącego o zwrot kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez poprzednich najemców lokalu przy ulicy (wyłączono). Przeprowadzone w toku kontroli oględziny materiałów archiwalnych dot. poprzednich najemców lokalu ( Pani - wyłączono i Pana - wyłączono), w tym kartoteki kwot wpłaconych przez najemców tytułem kaucji, nie potwierdziły istnienie jakiegokolwiek dokumentu świadczącego o dokonaniu wpłaty kaucji mieszkaniowej. Ponadto na decyzji z 1978 r. o przydziale lokalu mieszkalnego Pani (wyłączono) znajduje się zapis o zwolnieniu - na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 07.03.1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie (Dz. U. Nr 8, poz. 43 ze zm.) - najemczyni z obowiązku wpłaty kaucji mieszkaniowej. Również zawarte umowy najmu przedmiotowego lokalu z 1977 r. i 1988 r. nie zawierają zapisów odnośnie wpłaconej przy podpisywaniu umowy kaucji. Pomimo wezwania skarżący nie przedstawił żadnej dokumentacji w powyższym zakresie. Wskazać również należy, iż według opinii radcy  Biura Prawnego Urzędu Miasta, nawet w sytuacji dokonania przez poprzednich najemców lokalu wpłaty kaucji mieszkaniowej, skarżący nie dziedziczyłby prawa do kaucji, podobnie jak nie dziedziczy - na podstawie art. 922 kodeksu cywilnego - prawa najmu lokalu po zmarłym najemcy.

      Odmowę realizacji wniosku skarżącego o nieodpłatne przeniesienie prawa własności garażu oraz ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu – w trybie art. 211 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603) zw. dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami – WGN uzasadnił brakiem pozwolenia na budowę ww. garażu.  W trakcie kontroli ustalono, że zarówno w aktach dot. uwłaszczenia przedmiotowego garażu jak i zasobach archiwum zakładowego Urzędu Miasta i archiwum podręcznego Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej UM brak jest decyzji o pozwoleniu na budowę dot. ww. garażu. Pomimo wezwania również skarżący nie przedstawił w Urzędzie Miasta  powyższej decyzji. Wybudowanie garażu ze środków własnych pomimo braku pozwolenia na budowę wydanego przez właściwy organ administracji na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego, stanowi formalną przeszkodę w realizacji wniosku skarżącego, bez konieczności badania przez Urząd Miasta pozostałych przesłanek uwłaszczenia sprecyzowanych w art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na to, że lokalizacja przedmiotowego garażu była na dzień złożenia wniosku tj. 26.10.2000 r. niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Szczecina (uchwała Rady Miasta Szczecina nr L/709/1994 z dnia 16.05.1994 r. sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Szczecina), w związku z przepisem art. 211 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, realizacja wniosku o uwłaszczenie garażu wymagałaby istnienia pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą.

      Ustalono ponadto, iż skarżący wywodzi swoje roszczenie z faktu przekazania (zrzeczenia się) pismem z dnia 27.11.1998 r. praw do ww. garażu przez spadkobiercę osoby, która wybudowała garaż ze środków własnych. Pomijając fakt, że pismo powyższe literalnie dot. zrzeczenia się prawa dzierżawy gruntu pod garaż, wskazać należy, iż pismem powyższym przekazano prawo na rzecz dwóch osób tj. Pana  (wyłączono) (spadkodawcy skarżącego) i Pani (wyłączono). Według opinii radcy Biura Prawnego UM, w przypadku uznania ww. pisma o zrzeczeniu się dzierżawy gruntu za przeniesienie prawa do garażu (uchwała Trybunału Konstytucyjnego z dnia 09.12.1992 r. sygn. akt  W 10/91, opubl. OTK 1992/2/36) wniosek o nabycie garażu na własność powinny złożyć obie osoby. 
    Nie ma bowiem możliwości  wykonania uprawnień  z art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami jedynie w stosunku do jednej osoby, w sytuacji gdy następców prawnych jest kilku i kilka osób jest współnajemcami garażu (umową z dnia 19.01.1999 r. nr 2/E/99/10 wydzierżawiono Panu (wyłączono) i Pani (wyłączono)  przedmiotowy garaż na okres do 31.12.2001 r.). Z uwagi na upływ terminu zawitego z art. 211 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (31.12.2000 r.) uzupełnienie wniosku nie jest już możliwe.

     Wnioskiem z dnia 15.06.2005 r. skarżący wystąpił o zawarcie umowy najmu ww. garażu na czas nieokreślony. W trakcie kontroli ustalono, że przed Sądem Rejonowym w Szczecinie toczy się obecnie sprawa z powództwa Pani (wyłączono) o zniesienie wspólności prawa najmu do przedmiotowego garażu. Faktycznym użytkownikiem garażu pozostaje skarżący.  Według opinii radcy Biura Prawnego UM - toczący się spór pomiędzy potencjalnymi najemcami garażu, uzasadnia zawarcie ze skarżącym umowy najmu jedynie pod warunkiem rozwiązującym, w przypadku gdy z treści orzeczenia sądu, które zapadnie w prowadzonym postępowaniu, będzie wynikało prawo Pani (wyłączono) do przedmiotowego garażu.

     Niezależnie od powyższej opinii prawnej, wskazać należy, że według §6 ust. 1 Zarządzenia nr 85/05 Prezydenta Miasta Szczecin z dnia 04.02.2005 r. w sprawie zasad gospodarowania komunalnymi garażami i terenami pod garaże – umowy najmu garaży zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż na 3 lata; nie jest tym samym możliwe uwzględnienie w całości wniosku skarżącego o zawarcie umowy na czas nieokreślony.

     Kontrola ustaliła, że na podstawie wniosku z 22.12.1999 r., uchwały Zarządu Miasta Szczecin z dnia 15.10.2002 r. oraz aktu notarialnego z dnia 30.01.2003 r. lokal przy ulicy (wyłączono) zbyto na rzecz dotychczasowego najemcy tegoż lokalu (zajmowanego na podstawie umowy z 1955 r.). Biorąc pod uwagę ww. przepisy uchwały nr XLI/522/97 Rady Miasta Szczecina z dnia 29.12.1997 r. w sprawie prywatyzacji komunalnych lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i budynków, stwierdzić należy, że ewentualny wniosek o sprzedaż lokalu na rzecz Pana (wyłączono) albo Pani (wyłączono) z przyczyn formalnych nie mógł zostać zrealizowany.

 

Przedstawiając powyższe oceny i uwagi, stosownie do §37 ust. 3 Załącznika
nr 2 do Zarządzenia w sprawie kontroli Prezydent Miasta Szczecin zalecił Dyrektorowi WMiLU:

-                     podjąć czynności prawne mające na celu wydanie na rzecz Gminy Miasto Szczecin lokalu przy ulicy (wyłączono)

-                     zawrzeć z Panem (wyłączono) umowę najmu przedmiotowego garażu, pod warunkiem rozwiązującym, w przypadku wydania rozstrzygnięcia co do zniesienia wspólności prawa najmu przez Sąd Rejonowy w Szczecinie
i przyznania ww. prawa  Pani (wyłączono).