PROTOKÓŁ NR 0012.2.54.2021
Z POSIEDZENIA 
KOMISJI DS. GOSPODARKI KOMUNALNEJ I OCHRONY ŚRODOWISKA
Z DNIA 9 CZERWCA 2021 ROKU

Początek posiedzenia - 09:00
Zakończenie posiedzenia - 11:00

Posiedzenie Komisji otworzyła i przewodniczyła obradom p. Jolanta Balicka - Przewodnicząca Komisji.

W posiedzeniu uczestniczyli członkowie Komisji oraz osoby zaproszone wg załączonych list obecności załącznik nr 1 i 2.

Po stwierdzeniu prawomocności posiedzenia (quorum i prawidłowość zwołania posiedzenia)
Przewodnicząca poinformowała o obowiązującej klauzuli informacyjnej o przetwarzaniu danych osobowych i zaproponowała następujący porządek dzienny posiedzenia:

1.	Rozpatrzenie wniosków w sprawie zmian do porządku obrad.
2.	Przyjęcie protokołu z poprzedniego posiedzenia komisji.
3.	Przedstawienie planów inwestycyjnych przez firmę ORBIS S.A. na obszarze obejmującym plan zagospodarowania przestrzennego pod nazwą "Gumieńce - Krakowska 3".
4.	Sprawy różne i wolne wnioski.

Ad. pkt. 1.
Rozpatrzenie wniosków w sprawie zmian do porządku obrad.

Nie zgłoszono.

Ad. pkt. 2.
Przyjęcie protokołu z poprzedniego posiedzenia komisji.

Komisja w wyniku głsoowania :za - 8 , wstzrym.- 1 przyjęła protokól z posiedzenai w dniu 19 maja br.  bez uwag.

Ad. pkt. 3.
Przedstawienie planów inwestycyjnych przez firmę ORBIS S.A. na obszarze obejmującym plan zagospodarowania przestrzennego pod nazwą "Gumieńce - Krakowska 3".

 

R. Burbicki architekt, autor koncepcji,  przedstawiciel firmy FBA  w Szczecinie  w imieniu Grupy Hotelowej ORBIS S.A.   dokonał prezentacji audiowizualnej „Koncepcji zabudowy usługowo- mieszkalnej na terenie osiedla REDA”. Wyjaśnił, iż złożyli wniosek w imieniu właściciela terenu o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w roku 2018 (wraz z uzupełnieniami w roku 2019) - planują budowę obiektu hotelowego, uzupełnionego o zabudowę - funkcję biurową,  pozostała zaś część mieszkalno-usługowa w parterze. Projektanci miasta wprowadzili ostre warunki, ograniczając powierzchnię i wysokości zabudowy, wprowadzono również nowy wskaźnik miejsc parkingowych – 1,7; wprowadzono jako warunek duże tereny rekreacyjno-zielone, wprowadzono pierzeje od głównej arterii wlotowej; postanowili, iż zabudowa winna rosnąć od strony miasta lub maleć patrząc od wjazdu do Szczecina.

Radny P. Słowik- kwestia budynków B i C, jest to kluczowa zabudowa,  na ile obiekt może zabrać światło padające na mieszkania, które są, prosi o wyjaśnienie kwestii kompensacji drzewostanu w kontekście planowanych wycinek. 

Mieszkanka miasta Maria Biedulska - mieszka na ul. Ledóchowskiego, blok czteropiętrowy na wizualizacji jest otoczony wysokimi budynkami, dostępność światła będzie ograniczona; wzdłuż ul. Ledóchowskiego są stare drzewa, w koncepcji są dwa budynki dosyć wysokie przy dużych wykopach mogą zostać uszkodzone. Jaka jest symulacja zanieczyszczenia powietrza?

Mieszkaniec dzielnicy REDA Krzysztof Biedulski – proponowana zabudowa spowoduje zabudowę zwaną tzw. studnią.  Ponadto spowoduje zatkanie ruchu komunikacyjnego, już  borykają się z problemami komunikacyjnymi (otwarcie IKEI spowodowało „zatkanie” wjazdu) – zabudowa powinna powstać maksymalnie  dwupiętrowa.   Przy budynku pięciokondygnacyjnym nie ma już znaczenia zachowanie odległości 15 metrowej.

D. Gul Dyrektor ds. Inwestycji Grupa Hotelowa ORBIS S.A.   - koncepcja przygotowana przez biuro architektoniczne  i tak  proponuje niższą zabudowę niż okoliczna. Miasto wyznaczyło twarde warunki projektowe i w poszanowaniu mieszkańców  uznali je, odsuwając min. od granicy działki.

R. Burbicki- działka ma trzy wjazdy: od ul. Reczańskiej, Janiszewskiego i Ledóchowskiego i Bronowickiej; uwaga  - samochody nie jeżdżą po terenie części mieszkaniowej, wjeżdżają do parkingów podziemnych – miejsce parkingowe 1,7 na jedno mieszkanie, zapewniają miejsca parkingowe na własnym terenie. Komunikacja wewnętrza tylko w okolicach stacji benzynowej oraz między budynkiem hotelowym a biurowym. Wskaźnik zabudowy 25% - nigdzie nie ma takiego w Szczecinie. Zieleń – są szpalery drzew na działce, w planie odsunięto zabudowę, szpalery drzew pozostaną.   Wysokość zabudowy: od południa i zachodu stoją 11-pietrowe zbudowane w latach siedemdziesiątych budynki, my proponujemy budynek 5 piętrowy zaprojektowany jest od wschodu ( w dalszej części wypowiedzi zaprezentował na wizualizacji wjazdy i zagospodarowanie).

Mieszkanka ul. Ledóchowskiego M. Biedulska - budynek mieszkalny, który kupiła został wybudowany w roku 2014 na  bazie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowe osiedle kłóci się z planami, jest to sprzeczne z zasadami współżycia mieszkańców, kupowała mieszkanie w określonych przepisach prawnych i była poinformowana o propozycjach zabudowy hotelowej nie wyższej niż dwie kondygnacje. Na terenie osiedla był już nieszczęśliwy wypadek (wybuch gazu) i już wtedy służby ratownictwa miały problem z dojazdem, co będzie po wybudowaniu osiedla?    

Mieszkaniec K. Biedulski - nie otrzymał odpowiedzi na wszystkie pytania dot. węzła komunikacyjnego. Uważa, iż nadal będzie nieprzejezdny teren. Jak żyć? Gdzie mieszkańcy, którzy wcześniej kupili mieszkania?

R. Burbicki- ta koncepcja nie jest zgodna z obowiązującym planem stąd planowana zmiana dokumentu; Odnośnie komunikacji nie zajmowali się przeprojektowaniem węzła ronda na ul. Janiszewskiego operują kwartałem/działką, która ma dostęp z każdej strony do istniejącego układu komunikacyjnego. Uważa, iż należy zastanowić się nad takim rozwiązaniem komunikacji aby większość ruchu kierować  od ul. Janiszewskiego ewentualnie skraju Ledóchowskiego . Przebudowa węzła Reczańska /Wierzbowa  zgadza się, iż jest tam korek, w mieście jest wiele projektów przebudowań skrzyżowań trzeba się zastanowić nad tym fragmentem miasta.  Zieleń - mamy poodsuwaną zabudowę od granic działki, budynek MA chroni przed hałasem, wycinki ograniczone, będą również nowe zasadzenia. Zasady koegzystencji – trzeba uznać również  zasady własności.

Mieszkaniec osiedla K. Biedulski - teren już jest zagęszczony, jak będziemy mieszkać na osiedlu przez okres budowy?

Radna D. Jackowski- widzi mnogość dokonanych zmianach w koncepcji zagospodarowania terenu  przy współpracy UM i projektantów, intensywność zabudowy została mocno ograniczona. Rozumie obawy mieszkańców. Zapytała o komunikację, prosi BPPM o przeanalizowanie węzłów komunikacyjnych na etapie planów, będzie przebudowywana ul. Mieszka może połączyć rozwiązanie węzłów komunikacyjnych. Dziedziniec jest zaprojektowany jako przestrzeń dla pieszych, podoba jej się to rozwiązanie. Zaprojektowane budynki nie będą zacieniały słońca.

M. Pawlicki- czy toczą się z firmą ORBIS rozmowy o partycypacji kosztów przebudowy/budowy węzłów komunikacyjnych okolicznych ulic, jeśli nie,  czy nie zasadne jest ich rozpoczęcie? Parkowanie czy jest ogólnodostępne? W jakim procencie jest zabudowa hotelowa do mieszkaniowej (jakie proporcje); czy odbywały się wcześniej spotkania z mieszkańcami celem zaprezentowania koncepcji mieszkańcom.

R. Burbicki- zaprezentował wizualnie jedną z trzech wstępnych koncepcji, pokazując, iż na bazie tego samego planu, można inaczej usytuować budynki. Nasłonecznienie - dla każdej koncepcji rozwiązywali model, w każdym zgadza się z obowiązującymi przepisami.  Parking podziemny dwupoziomowy zapewniają wskaźniki 1,7 (dla mieszkań); na terenie otwartym nie przewidują parkowania dla zabudowy mieszkaniowej. Część hotelowa: parking dwupoziomowy podziemny i miejsca czasowego postoju. Mniejsza część terenu (obecnie całość ma 24 tysiące metrów) z tego  10, 5 tysiąca metrów  to zabudowa usługowa, hotel to 7 tysięcy metrów i około 5, 8 tysiąca metrów dla zabudowy biurowej. Zabudowa mieszkaniowa to 13, 5 tysiące metrów.

D. Gul Dyrektor ds. Inwestycji ORBIS - nie prowadzili rozmów w sprawie partycypacji przebudowy węzłów komunikacyjnych. Wstępna zabudowa jest i tak znacznie ograniczona do pierwotnych planów.  Jako właściciel terenu są traktowani gorzej niż sąsiedzi, gdzie jest wyższa i gęstsza zabudowa. Ich teren jest ograniczony do  25 %;  jest to połowa tego co możemy zobaczyć na terenach sąsiednich. Duża część zieleni wpłynie pozytywnie na ilość zanieczyszczeń i poziom hałasu. Nasłonecznienie będą cały czas  sprawdzać na etapie projektu. Uważa, iż proponowana zabudowa ma bardzo korzystny wpływ na budynek mieszkańców ul. Ledóchowskiego.

Radny P. Słowik- zapisy planu zagospodarowania przestrzennego winny chronić mieszkańców, będzie on gwarantem realizacji koncepcji, obecny pozwala na 6 kondygnacji do 16 metrów w strefie H3, nie tylko deklaracjami projektantów i dewelopera, prawo jest prawem. Do dewelopera pytanie na ile są w stanie gwarantować położenie budynku w linii wschód zachód jest możliwe do przeprowadzenia.

R. Burbicki- oczywiście usytuowanie  budynków jest możliwe,  są ograniczeni linijką słońca na własnym terenie,  po to pokazujemy inny wariant aby wykazać możliwość zabudowy. Wysokość od strony istniejącego budynku, który ma 4 kondygnacje, my na terenie H3  mamy do 5 kondygnacji (raptem o 1 więcej), są linie wydzieleń wewnętrznych plany zastanowią się na nimi. Zabezpieczenie dla mieszkańców to kwestia projektu budowlanego i sprawdzania parametrów, przy tak niskiej powierzchni zabudowy ¼ jest pole do manewru w zakresie usytuowania budynków. 

Mieszkaniec miasta K. Biedulski-  ma nadzieje na kolejne spotkanie przed ostateczną decyzją w sprawie realizacji inwestycji, zabudowa grzebieniowa jest lepszym rozwiązaniem. Zaprasza projektantów i dyrektora na wizję lokalną. Prosi o przygotowanie koncepcji rozwiązań komunikacyjnych. Prosi o odpowiedź co będzie z komunikacją?  Czy osiedle będzie zamknięte?

Przewodnicząca Komisji J. Balicka – czy część zielona znajdująca się w centrum osiedla będzie dostępna dla wszystkich czy będzie to teren zamknięty?

 D. Gul Dyrektor ds. Inwestycji ORBIS - wyjaśnił, iż wspólnota podejmie decyzję o wygrodzeniu bądź nie terenu i jego dostępności,  projekt zakłada osiedle otwarte.

Przewodnicząca Komisji J. Balicka –  w parterach będą zapewne lokale usługowe, każdy mieszkaniec będzie miał możliwość  skorzystania  z usług, co wtedy z parkowaniem? Widzieliśmy kilka koncepcji,   jaka jest planowana najwyższa wysokość zabudowy na terenie osiedla?  

Z. Fiuk Dyrektor BPPM- w zapisach planu miejsca parkingowe to  20%  wynikające ze wskaźników mają    być zrealizowane na terenie inwestycji, chcemy uniknąć sytuacji osiedla typu Małe Błonia, maksymalna wysokość 8 kondygnacji. Są po terminie wyłożenia planu, wpłynęło 5 uwag, jedna od właściciela terenu. Prezydent  zbiera  uwagi, wsłuchują się w głosy radnych i mieszkańców, podeszli indywidulanie do terenu, po pierwszym wyłożeniu wysłuchali uwag mieszkańców.  Proces jest długotrwały- będzie kolejne trzecie wyłożenie, dyskusja się nie zakończyła.

Radny  R. Lewandowski- z punktu widzenia architektonicznego jest to ciekowa propozycja, jednak nie możemy porównywać się do istniejącej 11 kondygnacyjnej zabudowy. Jego zdaniem odległość 15 metrowa to zbyt mała. Projekt musi uwzględniać parkowanie osób przyjeżdzających, brak mu informacji o optymalizacji funkcjonaliści.   

Radny L. Duklanowski – rozumie niepokój mieszkańców odnośnie natężenia ruchu, czy inwestor razem z projektantami mogą podjąć działania w zakresie rozładowania ruchu komunikacyjnego tego osiedla, prosi o informację.

Radny Ł. Kadłubowski- Szczecin ma być miastem przyjaznym dla mieszkańców, czy mamy analizę jak wzrośnie wartość nieruchomości po zmianie planu i wybudowaniu atrakcyjnego osiedla, kto będzie realizował inwestycję? Zmiana planu prowadzi do wzrostu nieruchomości. Czy można wprowadzić planem zakaz grodzenia osiedla? Dlaczego akurat ustalono wskaźnik miejsc parkingowych na poziomie 1,7? Czy mamy oczekiwania jako miasto wobec inwestora, chociażby w partycypowaniu w kosztach przebudowy układu komunikacyjnego?

Z. Fiuk Dyrektor BPPM – realizacja inwestycji spowoduje wzrost ceny nieruchomości, jednakże zwróciła uwagę, iż znajdą się tam również nowe miejsca pracy (nowy hotel, biurowiec, wpływy dla miasta z podatków). Inwestor optymalizuje swoją działalność, dlatego jest zgoda. Nie możemy planem zakazać grodzenia terenu. Wskaźnik 1,7 pochodzi z symulacji prowadzonych podczas prac nad studium ( jest i tak wysoki jak na Szczecin). Zmiana układu komunikacyjnego- ul. Południowa ma zaplanowany tramwaj w środkowej linii, jest to układ komunikacyjny skończony z drogą wspomagającą, nowej drogi nie wybudujemy. Tylko sposobem organizacji ruchu wymusimy zmianę. Jest to droga krajowa jedna z lepszych dróg w Szczecinie.

D. Gul Dyrektor ds. Inwestycji ORBIS - grupa hotelowa zajmie się inwestycjami hotelowymi, natomiast inwestycje mieszkaniowe będą realizowane przez inwestora lub wspólnie z inwestorem.

Mieszkaniec K. Biedulski - nie uzyskał konkretnych odpowiedzi, nadal pozostają w niepewności co komfortu ich życia po wybudowaniu osiedla.

Radna D. Jackowski-  reprezentuje  mieszkańców Gumieniec, teraz już są zaniepokojeni  intensywnością ruchu.  Po uchwaleniu planu na pewno nastąpi wzrost ceny nieruchomości, jest to bezsprzeczne. Jaka jest wpisana w projekt planu stawka opłaty  planistycznej w przypadku zbycia terenu?

Z. Fiuk Dyrektor BPPM-   maksymalna, którą dopuszcza ustawa na poziomie 30%

Ad. pkt. 4.
Sprawy różne i wolne wnioski.

Nie zgłoszono.

Na tym posiedzenie zakończono.

Protokołowała		Przewodnicząca Komisji
Beata Tubacka Główny Specjalista BRM		Jolanta Balicka