Odpowiedzi na interpelacje/zapytania

Odpowiadając na interpelację nr 0003.1442.2014 w sprawie realizowanej polityki mieszkaniowej Gminy Miasto Szczecin w zakresie tzw. eksmisji w miejscu - uprzejmie wyjaśniam, że realizacja prawomocnych wyroków sądowych nakazujących wydanie i opróżnienie lokali jest jednym z podstawowych obowiązków Gminy. Pragnę zauważyć, że jednym z ustawowych zadań Gminy, o którym mowa w art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity z 2011 r. Dz. U. Nr 142, poz. 1591 ze zmianami) oraz art. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity z 2005 r. Dz. U. Nr 31, poz. 266 ze zmianami), jest wskazywanie lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Należy pamiętać, że wskazując lokal socjalny, Gmina przede wszystkim realizuje orzeczenie sądowe ustalające uprawnienie do lokalu socjalnego i przed złożeniem oferty każdorazowo bada aktualną sytuację uprawnionego.

W przypadku wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego, które zapadły z powództw Gminy Miasto Szczecin – ZBiLK, Gmina w miarę możliwości sukcesywnie wskazuje odpowiednie lokale socjalne. Mając jednak na względzie bardzo dużą liczbę wniosków złożonych do realizacji z lat ubiegłych (2516 wyroków, z czego ok. 1500 wyroków zapadłych z powództwa Gminy – stan na 31.12.2013 r.) należy się tutaj liczyć nawet z wieloletnim okresem oczekiwania na przydział lokalu socjalnego. Okres ten wynika z faktu, że Gmina Miasto Szczecin uzyskuje tego typu lokale wyłącznie w wyniku naturalnego ruchu ludności, co powoduje brak możliwości określenia terminu ich odzyskania m. in. dla potrzeb realizacji wyroków eksmisyjnych. Należy w tym miejscu zauważyć, że średni koszt remontu odzyskanego w powyższy sposób lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na lokal socjalny opiewa na kwotę ok. 6.500 zł. Wynika z tego, że Gmina Miasto Szczecin, ażeby zapewnić lokale socjalne tylko na same potrzeby realizacji wyroków eksmisyjnych musiałaby wydać ponad 16 milionów złotych na remonty lokali. Powszechnie znana jest sytuacja związana z brakiem lokali socjalnych i niewystarczającymi środkami finansowymi na wyremontowanie wolnych lokali i przeznaczeniu ich do ponownego zasiedlenia. Obecnie chcąc zrealizować wszystkie uprawnienia do lokali socjalnych należałoby wskazać ponad 2,5 tys. lokali. Takim wolnym zasobem Gmina nie dysponuje.

Ponadto należy mieć na uwadze koszty wykonania przez Komornika Sądowego przymusowego opróżnienia lokalu i wydania go właścicielowi. Średni koszt przeprowadzenia eksmisji (na podstawie danych z 2013 r.) wynosi ok. 4.260 zł. Biorąc pod uwagę ok. 1500 pozostających do realizacji wyroków z prawem do lokalu socjalnego zapadłych z powództwa Gminy, konieczne byłoby wydatkowanie kwoty ponad 6 milionów złotych na eksmisje.

Niebagatelne znaczenie ma wynikający z deficytu lokali problem zapłaty przez Gminę Miasto Szczecin kwot z tytułu odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych osobom, których uprawnienie do lokalu socjalnego wynika z wyroków eksmisyjnych uzyskanych przez właścicieli innych niż Gmina, takich jak np. WAM, PKP, spółki prawa handlowego i osoby fizyczne. Wydatki poniesione na ten cel w latach 2007-2013 wyniosły ok. 675 tys. zł (w tym w latach 2012-2013 ok. 280 tys.). Z ogólnej liczby ok. 2500 niezrealizowanych wyroków z prawem do lokalu socjalnego pozostaje do realizacji ok. 1000 wyroków z powództw prywatnych właścicieli, spółdzielni mieszkaniowych, WAM, PKP, STBS, TBS ”Prawobrzeże”, SCR i innych podmiotów.

Należy również pamiętać o konieczności przydzielania przez Gminę lokali socjalnych na zasadach ogólnych - w ramach przeprowadzanych naborów. W roku 2012 spośród złożonych wniosków o lokal socjalny aż 2286 spełniło wymagane kryteria.

W związku z opisywanymi powyżej problemami, Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych opracował program dla Gminy Miasto Szczecin zmierzający do zawierania umów najmu lokali socjalnych z wykorzystaniem lokali obecnie zajmowanych przez dłużników, które spełniają ustawowe kryteria dla lokalu socjalnego. Powyższe rozwiązanie znajduje podstawy w Uchwale Nr XVIII/507/12 Rady Miasta Szczecina z dnia 23 kwietnia 2012 r., w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Szczecin (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z dnia 6 czerwca 2012 r. poz. 1310 ze zmianami).

W tym celu wszystkie wyroki eksmisyjne z uprawnieniem do lokalu socjalnego, które zapadły z powództwa Gminy są indywidualnie analizowane. W wymienionych lokalach przeprowadzane są sukcesywnie wizje mające na celu ustalenie stanu faktycznego dotyczącego m.in. osób zamieszkujących oraz stanu technicznego lokali. Pozwala to ponadto na zbudowanie wartościowej bazy danych dla potrzeb windykacji oraz regulacji stanu prawnego lokali. Bardzo duże znaczenie ma fakt, że z procedury zawierania umów najmu lokali socjalnych w miejscu zamieszkania dłużników z oczywistych względów wyłączone są osoby, które wykraczają w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, dewastujące części wspólne nieruchomość lub w inny sposób stwarzające realne zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców budynku, oraz przypadki gdy w lokalu dokonano samowoli budowlanej zagrażającej życiu i zdrowiu.

Do końca roku 2013 złożono 500 ofert i na ich podstawie zawarto 329 umów najmu lokali socjalnych z wykorzystaniem lokali zajmowanych dotychczas przez dłużników.

Średnia stawka czynszu najmu lokalu mieszkalnego to obecnie 5,48zł/m², natomiast stawka czynszu najmu lokalu socjalnego wynosi 1,21zł/m² (połowa najniższej stawki).

Warto zauważyć, że długość proponowanego okresu najmu lokalu socjalnego jest zróżnicowana w zależności od sytuacji dłużnika (maksymalnie 24 miesiące). W przypadku osób, które posiadają zadłużenie lub osób legalizujących wykonane prace remontowe bez stosownego pozwolenia lub zgłoszenia, umowa zawierana jest tylko na 12 miesięcy. Jest to swoisty okres próby, podczas którego ZBiLK monitoruje wywiązywanie się najemcy z postanowień zawartej umowy. Intencją wynajmującego jest ponadto mobilizacja dłużników aby regulowali swoje zobowiązania. Jeżeli nie zauważamy znacznego spadku dotychczasowej zaległości albo legalizacji samowoli po upływie okresu na jaki została zawarta umowa najmu – wynajmujący może jej po prostu nie przedłużyć.

Czynsz najmu we wskazywanych w ramach realizacji wyroków eksmisyjnych lokalach socjalnych jest znacznie niższy od odszkodowania za zajmowanie lokalu komunalnego bez tytułu prawnego i powinien być dla najemcy łatwiejszy do udźwignięcia. W przypadku ewentualnego dalszego uchylania się od regulowania należności czynszowych i zakończeniu okresu najmu, wysokość odszkodowania za zajmowanie bez tytułu prawnego lokalu socjalnego równa jest dotychczasowej stawce czynszu najmu za tego typu obiekty, a więc również w tym przypadku potencjalny przyrost zadłużenia będzie mniejszy.

Zaobserwowano, że ponad połowa najemców lokali socjalnych wskazanych wedle opisywanej procedury zaczęła w końcu regularnie wnosić opłaty związane z używaniem lokalu. Zdecydowanie więcej osób korzysta obecnie z możliwości rozłożenia zadłużenia na raty. Użytkownicy lokali zauważyli ponadto, że nie są pozostawieni sami sobie, zmieniło się ich nastawienie do realizacji obowiązków i wreszcie wykazują chęć współpracy ze ZBiLK.

W ramach działalności związanej z gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym Gminy bardzo często spotykamy się z bezradnością osób, które z różnych przyczyn nie są w stanie ponosić opłat za wynajmowane mieszkania. Sytuacja ta staje się podstawą do orzekania nakazów zapłaty i w ostateczności do uzyskiwania wyroków o wydanie i opróżnienie lokalu. Prawo do mieszkania jest jedną z konstytucyjnie chronionych wartości a problem z brakiem możliwości zapewnienia godnych warunków mieszkaniowych dotyka wszystkie samorządy. Władze publiczne powinny prowadzić politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałając bezdomności.

Na realizację wyroków w zakresie wydania nie można patrzeć jednotorowo, dlatego nie zgadzam się z postawioną w interpelacji tezą, iż działanie Gminy przyczynia się do utrwalania „nieakceptowanych zachowań społecznych”. Niestety, obecna sytuacja na rynku pracy i związany z nią stopień pauperyzacji społeczeństwa wymaga od wielu instytucji podejmowania takich działań, które pomogą dłużnikom udźwignąć ich zobowiązania i umożliwić im (osobom samotnym jak i rodzinom) przezwyciężenie sytuacji życiowych, których sami – wykorzystując własne możliwości - nie są w stanie pokonać. W tym przypadku niekwestionowaną rolę odgrywają działania Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie obejmującego takie osoby niezbędnym wsparciem i pomocą, o której mowa w ustawie z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (Dz. U. Nr 64, poz. 593 ze zm.). Podstawowym bowiem celem działalności MOPR jest m. in. pomoc rodzinom i osobom w przezwyciężaniu trudnych sytuacji życiowych, których nie są one w stanie same pokonać oraz przeciwdziałanie wykluczeniu społecznemu. Niewątpliwie MOPR powinien posiadać odpowiednie instrumenty i środki mogące służyć udzieleniu takiej pomocy. ZBiLK na bieżąco współpracuje z MOPR i niejednokrotnie zwraca się z prośbą o objęcie dłużników niezbędnym wsparciem i pomocą oraz o udzielenie informacji czy przeprowadzony przez MOPR wywiad środowiskowy potwierdza okoliczności przedstawiane przez mieszkańców i jakie są efekty podjętych czynności zmierzających do udzielenia pomocy tym osobom. Uzyskiwanie takich informacji pozwala Gminie łatwiej podejmować decyzje w konkretnych sprawach eksmisyjnych.

Niezależnie od powyższego wszczynane są aktualnie postępowania egzekucyjne w zakresie zwrotu kosztów procesu zasądzonych w przedmiotowych wyrokach, które zapadły z powództw Gminy Miasto Szczecin – ZBiLK, a także zapłaty należności pieniężnych wynikających z uzyskanych w tym przedmiocie tytułów wykonawczych (wyroków i nakazów zapłaty). Przystępując bowiem do realizacji wyroku o wydanie lokalu, Gmina wskazuje lokal socjalny ale również egzekwuje należne świadczenia pieniężne. ZBiLK zawsze zmierza do odzyskania wierzytelności. Pomimo zawarcia umów najmu lokalu socjalnego Komornik Sądowy nadal egzekwuje należności pieniężne. Warto pamiętać, że Komornik przeprowadził już kilkanaście licytacji ruchomości (w tym dwie w siedzibie ZBiLK), a w dniu 17.04.2014 r. odbędą się kolejne dwie licytacje. Tego typu działania mają na celu nie tylko samo odzyskanie należności, lecz również oddziaływanie prewencyjno – edukacyjne na użytkowników lokali komunalnych, zarówno dłużników jak i osoby dotychczas prawidłowo wywiązujące się z obowiązków wynikających z umów najmu.

Pragnę ponadto poinformować, że w 2013 r. zrealizowanych zostało w różny sposób 566 wyroków eksmisyjnych (w całym roku 2012 zrealizowano 203 wyroki).

W roku 2013 zostały podjęte działania windykacyjne na niespotykaną dotychczas skalę. Jeżeli chodzi o wyroki eksmisyjne bez prawa do lokalu socjalnego, które zapadły z powództw Gminy Miasto Szczecin – ZBiLK, na polecenie Zarządu Budynków i Lokali Komunalnych zostało wszczętych w 2013 r. aż 489 postępowań egzekucyjnych w zakresie wydania lokali mieszkalnych (w roku 2012 – 46 wniosków). Stosowne wnioski egzekucyjne zostały przekazane przez Kancelarie Prawne reprezentujące ZBiLK do Komornika Sądowego. Dłużnicy, wobec których zapadły ww. wyroki eksmisyjne sukcesywnie otrzymują od Komornika wezwania do dobrowolnego opróżnienia lokali.

W 2013 r. przeprowadzono 31 eksmisji do pomieszczeń tymczasowych i dwie do lokali socjalnych. ZBiLK wygospodarował dotychczas z zasobu Gminy ok. 120 pomieszczeń tymczasowych na potrzebę realizacji wyroków eksmisyjnych. Tymczasowe pomieszczenia są w pierwszym rzędzie wskazywane dłużnikom najbardziej uciążliwym lub posiadającym największe zadłużenie.

Należy w tym miejscu nadmienić, że w związku z intensyfikacją działań ZBiLK w zakresie realizacji wyroków eksmisyjnych, dłużnicy – w szczególności po otrzymaniu wezwania od Komornika - bardziej mobilizują się do podjęcia działań w kierunku spłaty zaległości. Odnotowaliśmy nawet przypadki spłaty całej należności. W sytuacji, gdy były najemca, któremu wypowiedziano umowę najmu z tytułu zaległości w opłatach za używanie lokalu, spłacił całą zaległość, ZBiLK informuje go o możliwości złożenia wniosku w sprawie ponownego zawarcia umowy najmu, co przyczynia się do regulacji stanów prawnych lokali.

Jeżeli dłużnik zawarł ugodę w przedmiocie spłaty zaległości i wywiązuje się z niej albo spłacił całą zaległość, decyzja w kwestii ewentualnego zawieszania albo umorzenia wszczętego postępowania egzekucyjnego w zakresie wydania lokalu mieszkalnego jest w każdym przypadku podejmowana indywidualnie.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w związku ze spotęgowaniem opisywanych działań ZBiLK powstają pewne problemy, z którymi dotychczas nie mieliśmy do czynienia ale są one na bieżąco rozwiązywane poprzez elastyczne podejście do każdej sprawy.

Podsumowując można stwierdzić, że osiągane są już zakładane wcześniej efekty programu wskazywania lokali socjalnych w lokalach zajmowanych przez dłużników, takie jak:

• zwiększenie liczby zrealizowanych wyroków,
• zmniejszenie kolejki oczekujących na lokal socjalny po wyroku eksmisyjnym,
• oszczędności finansowe związane z obowiązkiem przygotowania (wyremontowania) wolnych lokali na potrzeby realizacji wyroków,
• możliwość przeznaczania większej liczby pozostałych do dyspozycji wolnych lokali socjalnych na realizację innych wyroków eksmisyjnych, tj. zapadłych wobec osób nie spełniających kryteriów omawianego programu oraz na wyroki, które zostały wydane z powództw właścicieli innych niż Gmina, co pozwala na zmniejszenie kwot do zapłaty wynikających z odszkodowań z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych na potrzeby realizacji wyroków uzyskanych z powództw tychże podmiotów,
• zmotywowanie dłużników (poprzez zróżnicowanie okresu zawarcia umowy) do zwiększenia ich świadomości w zakresie obowiązków ponoszenia opłat związanych z korzystaniem z mieszkania (np. pomoc Gminy przy rozkładaniu zaległości na raty bądź ich umorzeniu),
• dłużnicy zawierając umowę najmu lokalu socjalnego mają szansę stopniowego wyjścia ze spirali zadłużenia, gdyż zmienia się wysokość czynszu na 1,21zł/m2,
• zwiększana jest świadomość dłużników w zakresie ich obowiązków związanych z wnoszeniem opłat czynszowych, m.in. poprzez różnicowanie okresu na jaki zawierana jest umowa najmu,
• ponad połowa najemców wskazanych lokali socjalnych regularnie wnosi opłaty związane z używaniem lokalu, czego dotychczas nie czynili będąc bezumownymi użytkownikami lokali komunalnych,
• zwiększenie liczby osób korzystających z możliwości rozłożenia zadłużenia na raty,
• po wygaśnięciu umowy najmu Gmina ponownie bada sytuację dłużnika i ocenia czy można zawrzeć umowę na kolejny okres. Jeżeli nie odnotowano znacznego spadku zaległości czynszowych albo legalizacji samowoli - wynajmujący może jej nie przedłużyć.

Każdorazowo badane jest czy zachodzą przesłanki do przedłużenia umowy, tj. czy m.in. najemca zamieszkuje w lokalu socjalnym i nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie umowy (przede wszystkim ma niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe oraz wywiązuje się z obowiązków wynikających z dotychczasowej umowy) a lokal nadal spełnia ustawowe wymogi.

Mam nadzieję, że mając w szczególności na względzie możliwości finansowe Gminy Miasto Szczecin w zakresie budownictwa socjalnego oraz remontów lokali mieszkalnych pozostających na dzień dzisiejszy w gminnym zasobie mieszkaniowym - wykazaliśmy, że proponowany program dotyczący zawierania umów najmu lokali socjalnych z wykorzystaniem lokali obecnie zajmowanych przez dłużników, wydaje się rozwiązaniem jak najbardziej zasadnym.