Odpowiedzi na interpelacje/zapytania

W odpowiedzi na zapytanie z dnia 18 grudnia 2008 roku uprzejmie wyjaśniam, że zapisy dotyczące udzielania bonifikaty oraz konieczności jej zwrotu mogą wynikać bezpośrednio z umowy – aktu notarialnego kupna-sprzedaży, bądź z norm prawnych wynikających z ustawy.

W pierwszym przypadku treść zobowiązania powinna być oceniana w oparciu o zapisy umowy w której strony określiły, kiedy Gmina może wystąpić z żądaniem zwrotu bonifikaty. W przypadku braku tego rodzaju ustaleń w umowie kupna-sprzedaży, konkretyzacja zobowiązania będzie odbywała się poprzez zastosowanie przepisu ustawy, obowiązującego w danej chwili.

Ustawowe zapisy dotyczące zwrotu udzielonej przy sprzedaży nieruchomości bonifikaty pojawiły się po raz pierwszy w art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 1 stycznia 1998r. Zastąpiła ona ustawę z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, która takich regulacji nie zawierała, nie można więc żądać zwrotu bonifikaty w stosunku do nieruchomości zbytych przez Gminę przed 1 stycznia 1998r.

Zapisy art. 68 ulegały zmianie, w pierwszych wersjach ustawy organ mógł żądać zwrotu bonifikaty, obligatoryjne występowanie z takim żądaniem wprowadziła ustawa z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z dnia 21 czerwca 2004 r.). Obecnie zwrot udzielonej bonifikaty reguluje art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami znowelizowany ustawą z dnia 24 sierpnia 2007r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007r. Nr 173, poz. 1218).

W § 17 uchwały Rady Miasta z dnia 16 lutego 2004r. XVI/316/04 w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży stanowiących własność Gminy Miasto Szczecin powtórzono zapis art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy Rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002r. w sprawie zasad techniki prawodawczej (Dz.U. z 2002 r. Nr 100, poz. 908) stanowią, że w uchwale i zarządzeniu nie powtarza się przepisów ustaw, ratyfikowanych umów międzynarodowych i rozporządzeń (§ 137 w związku z § 143 ww. rozporządzenia). Należy sądzić, iż zamieszczenie w uchwale powtórzeń przepisów wyższej rangi miało pełnić funkcję "informacyjną" (albowiem funkcję regulacyjną spełniły już właściwe przepisy ustawy). Wprowadzenie powtórzenia regulacji ustawowej w akcie prawa miejscowego stała się przyczyną niejasności interpretacyjnych.

Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania komunalnego stanowi czynność prawną. Zgodnie z art. 56 Kodeksu cywilnego czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie obowiązku zwrotu bonifikaty jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, a zatem jego stosowanie nie może być wyłączone przez strony w drodze oświadczenia woli. Oznacza to, że nie jest konieczne zawarcie w umowie sprzedaży mieszkania komunalnego zapisu dotyczącego obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty przypadku, gdy ziszczą się przesłanki wskazane w ustawie. Zobowiązanie powstaje z mocy prawa.

Obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje z chwilą sprzedaży nieruchomości, tym samym rozstrzygając o powstaniu obowiązku należy mieć na względzie datę wtórnej sprzedaży lokalu, a tym samym należy zastosować przepisy obowiązujące w dacie wtórnej sprzedaży lokalu. Zwrot bonifikaty następuje na żądanie właściwego organu. Jeżeli osoba zobowiązana do zwrotu bonifikaty nie odda jej dobrowolnie, gmina może z żądaniem zwrotu wystąpić przeciwko niej do sądu cywilnego.

Realizacja zadań związanych z dochodzeniem zwrotu bonifikat została przyjęta w strukturze Wydziału Gospodarki Nieruchomościami w sierpniu zeszłego roku, po przejęciu zadań Wydziału Mieszkalnictwa i Lokali Komunalnych. Kontrola przeprowadzona w Urzędzie przez Centralne Biuro Antykorupcyjne, obejmująca sprzedaż lokali komunalnych w latach 1998-2003, wskazała na konieczność występowania z żądaniem zwrotu bonifikaty, gdyż brak działań mających na celu wyegzekwowanie zwrotu bonifikat, z punktu widzenia zasad gospodarności nie może zostać oceniony pozytywnie. Jednakże zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego termin przedawnienia roszczeń wynosi 10 lat, co oznacza, że organ powinien wystąpić z roszczeniem o zwrot bonifikaty również w przypadkach wtórnej sprzedaży lokali przed rokiem 2004.

Osoba, która zwraca bonifikatę, oddaje ją gminie w kwocie zwaloryzowanej. Waloryzacji dokonuje się jej przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Jeżeli osoba zobowiązana do zwrotu bonifikaty nie odda jej dobrowolnie, gmina wystąpi przeciwko niej do sądu cywilnego.