Odpowiedzi na interpelacje/zapytania

W związku ze zwiększającym się zadłużeniem gminnych lokali mieszkalnych, samorządowy zakład budżetowy Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych oraz Szczecińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. i Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Prawobrzeże” Sp. z o.o. - sprawujące zarządzanie przedmiotowym zasobem, podejmują działania zmierzające do obniżenia stanu zadłużenia najemców.

W oparciu o dostępne instrumenty prawne w postaci: kodeksu cywilnego, kodeksu postępowania cywilnego, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. Nr 71 poz. 733 ze zm.), ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. nr 133 poz. 882 ze. zm.), ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczej z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz. U. nr 50 poz.424 ze zm.), umów o zarządzanie zawartych pomiędzy Gminą Miasto Szczecin a STBS i TBS „Prawobrzeże” oraz przepisów wewnętrznie ustanawianych przez ZBiLK i władze ww. Spółek na podstawie zawartych umów o zarządzanie – podejmowane są następujące czynności windykacyjne:

• wezwanie do zapłaty (w zależności od sytuacji mogące zawierać informację o możliwości uzyskania dodatku mieszkaniowego lub propozycję zamiany mieszkania na mniejsze),
• przedsądowe wezwanie do zapłaty (w przypadku występowania zaległości przekraczających 3 miesięczne wymiary opłat), wyznaczające miesięczny termin do uregulowania zaległości, co zgodnie z ustawą jest konieczne do wypowiedzenia najmu. Wezwanie zawiera również ostrzeżenie o możliwości umieszczenia danych dłużnika w Krajowym Rejestrze Długów (Biuro Informacji Gospodarczej),
• w przypadku dalszego nieuregulowania zaległości w wyznaczonym terminie oraz przy braku reakcji dłużnika na otrzymane wezwanie następuje wypowiedzenie umowy najmu (ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym nastąpiło wypowiedzenie najmu) wraz z wezwaniem do wydania lokalu wolnego od osób i rzeczy w wyznaczonym terminie,
• w przypadku złożenia przez dłużnika wniosku o rozłożenie spłaty zaległości w ratach jest on rozpatrywany na podstawie wewnętrznych regulaminów umarzania i udzielania ulg w spłacie zaległości z tytułu najmu komunalnych lokali mieszkalnych,
• w dalszej kolejności tj. w przypadku nieuregulowania zaległości jednorazowo bądź w ratach wszczynane jest postępowanie sądowe i egzekucyjne o zapłatę należności i wydanie lokalu.

Powyższa procedura uzupełniana jest przez wysyłanie do dłużników wezwań do osobistego stawiennictwa, pism informujących o możliwości otrzymania dodatku mieszkaniowego, przeprowadzaniem wywiadów środowiskowych. Rodzaj stosowanych środków uzależniony jest od konkretnej sytuacji.

W 2006 roku Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych przejął administrację mieszkaniami komunalnymi od zarządzających firm prywatnych. Jedną z istotnych przesłanek zmiany sposobu zarządzania były niewystarczające działania w zakresie dochodzenia należności. Od tego momentu podejmowane działania windykacyjne w znacznym stopniu obniżyły przyrost narastającego zadłużenia najemców. Z roku na rok zwiększano ilość czynności windykacyjnych i uzyskiwano poprawę poziomu ich skuteczności. Niestety, zmiana sytuacji na rynku pracy zarówno w skali kraju jak i lokalnym, spowodowała w roku 2009 powrót do bardzo dużego przyrostu zadłużenia.

Przez wiele lat jedyną formą przymusowej egzekucji należnych świadczeń były działania podejmowane przez komornika. Zdecydowana większość komorniczych postępowań egzekucyjnych kończy się umorzeniem z powodu ich bezskuteczności.
Dopiero w drugiej połowie 2010 roku, dzięki zmianie ustawy o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych, zarządzający mają możliwość przekazywania danych do Biura Informacji Gospodarczej celem zamieszczenia niepłacących osób w rejestrze dłużników. Na ocenę tego środka windykacji należności należy jednak jeszcze poczekać.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, iż w latach 2005-2010 zmniejszyła się ilość komunalnych lokali mieszkalnych z 25 230 szt. do 21 888 szt. Właściciele sprywatyzowanych mieszkań byli płatnikami pewnymi i w większości lokali były to czynsze wyższe od średniej.

Ilość czynności windykacyjnych ZBiLK zmierzających do wyegzekwowania zadłużenia od osób zamieszkujących komunalne lokale mieszkalne kształtowała się następująco:
w 2006 r. – 8,2 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 715
w 2007 r. – 9,9 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 1187
w 2008 r. – 10,4 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 1514
w 2009 r. – 17 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 2574
w 2010 r. – 16,2 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową – 1974,
a ich skuteczność wyniosła:
w 2006 r. – 87,56%
w 2007 r. – 93,32%
w 2008 r. – 92,37%.
w 2009 r. – 85,56%
w 2010 r. – 83,30%
Ponadto, w 2010 roku ilość trwających postępowań komorniczych to 1307, z czego wyegzekwowano 1 074 613,87 zł, natomiast zakończonych postępowań było 665, a kwota wyegzekwowana to 925 512,21 zł.

Odzyskiwanie należności stanowiących przychody Szczecińskiego TBS i TBS „Prawobrzeże” z tytułu najmu lokali z zasobu powierzonego, którego właścicielem jest Gmina Szczecin prowadzone jest także zgodnie z powyższą procedurą. Dodatkowo, w przypadku dłużników, którzy nie są w stanie regulować zbyt wysokich rat, Szczecińskie TBS proponuje składanie zobowiązań z zadeklarowaniem dobrowolnej kwoty miesięcznej spłaty. Taka forma współpracy ma na celu nawiązanie kontaktu z dłużnikiem i nauczenie go systematyczności w spłacie. Jest to forma pisemnego zobowiązania ze strony dłużnika, na którą nie otrzymuje odpowiedzi ale jest monitorowany co miesiąc.
Ponadto Szczecińskie TBS i TBS „Prawobrzeże” przekazują sprawy do zewnętrznych firm windykacyjnych w celu indywidualnego wyegzekwowania długu oraz zgłaszają osoby zalegające jako dłużników w Biurze Informacji Gospodarczej.

Ilość czynności windykacyjnych prowadzonych przez Szczecińskie TBS zmierzających do wyegzekwowania zadłużenia od osób zamieszkujących komunalne lokale mieszkalne kształtowała się następująco:
w 2005 r. – 1,33 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 52
w 2006 r. – 0,52 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 27
w 2007 r. – 0,63 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 42
w 2008 r. – 0,83 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 48
w 2009 r. – 0,73 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 39
w 2010 r. – 0,75 tys., w tym spraw skierowanych na drogę sądową - 23

Liczba podejmowanych przez STBS czynności windykacyjnych tj. rozkładanie zaległości na raty i kierowanie spraw na drogę postępowania sądowego uległa zmniejszeniu w związku ze znacznym zmniejszeniem liczby dłużników od 2007 roku.

Ponadto, liczba zrealizowanych eksmisji z zasobu mieszkaniowego zarządzanego przez Szczecińskie TBS wyniosła:
2005 r. - 1; 2006 r. - 0; 2007 r. - 5; 2008 r. - 1; 2009 r. - 2; 2010 r. - 5.
W 2011 r. Szczecińskie TBS planuje zrealizować ok. 11 wyroków eksmisyjnych do pomieszczeń tymczasowych, przy których sąd orzekł o braku uprawnień do lokali socjalnych. Do zrealizowania pozostaje jeszcze ok. 42 wyroków, w których sąd przyznał dłużnikom uprawnienie do lokalu socjalnego. Realizacja ww. wyroków w chwili obecnej jest niemożliwa z uwagi na brak lokali socjalnych.

Natomiast TBS „Prawobrzeże” prowadzi aktualnie egzekucję komorniczą należności przekraczających 3 500 000,00 zł. Niestety, w chwili obecnej egzekucja komornicza większości wyroków jest bezskuteczna, gdyż - jak wynika z protokołów komorniczych - dłużnicy są przeważnie osobami bezrobotnymi, natomiast w lokalach brak jest ruchomości posiadających wartość handlową i podlegających zajęciu.

TBS „Prawobrzeże” w dalszym ciągu prowadzić będzie windykację należności pozwalającą na utrzymaniu współczynnika ściągalności naliczonego wymiaru opłat z całości zarządzanego zasobu, na poziomie przekraczającym 95 %. W latach 2005-2010 wynosił on:
2005 r. - 94,00 %
2006 r. - 99,00 %
2007 r. - 97,34 %
2008 r. - 96,30 %
2009 r. - 94,44 %
2010 r. - 96,14 %

Liczba zrealizowanych eksmisji z zasobu mieszkaniowego zarządzanego przez TBS „Prawobrzeże” wyniosła:
2005 r. - 0; 2006 r. - 2; 2007 r. - 2; 2008 r. - 7; 2009 r. - 2; 2010 r. - 35.

W związku ze zmianą orzecznictwa Sądu Administracyjnego w sprawie przyznawania dodatków mieszkaniowych planowane jest zwiększenie liczby wydawanych decyzji ratalnych, co umożliwi osobom zajmującym lokale bez tytułu prawnego ubieganie się o dodatek mieszkaniowy i dobrowolne spłacenie całości zobowiązań.
Ponadto, przewiduje się zwiększenie ilości przeprowadzanych wywiadów środowiskowych w celu doinformowania dłużnika o istniejących formach pomocy w spłacie zaległości przy współpracy z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Rodzinie i Szczecińskim Centrum Świadczeń Socjalnych.